4 925 14

Стойкова: Има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите

Полина Стойкова - изпълнителен директор на агенция Bulgarian Properties
Полина Стойкова - изпълнителен директор на агенция Bulgarian Properties
Милена Богданова

- Госпожо Стойкова, на какво се дължи продължаващото поскъпване на жилищата?

- Да, ако сравним, например данните за третото тримесечие на тази година в сравнение със същия период на миналата ще отчетем ръст от 17%. Съпоставка на третото спрямо второто тримесечие на текущата година, също ще ни покаже увеличение на цената на квадратен метър жилищна площ с 3.3%. По данни на Bulgarian Properties през 3-тото тримесечие на 2016 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 930 EUR/кв.м при 900 EUR/кв.м за предходното тримесечие.

Ниските лихви по депозитите и отличните условия по ипотечните кредити, растежът на икономиката и доходите, спадът в безработицата – всичко това в комбинация със силния наемен пазар са стимул за вложение в имот в София. Резултатите от положителното въздействие на тази комбинация от фактори вече са видими - трайно нарастване на обема продажби на имоти в столицата и масово стартиращо ново строителство, което следва да отговори на бързо нарасналото търсене.

Едва половин година след като за първи път от 2011 г. насам средната цена премина границата от 800 EUR/кв.м, тя достигна следваща психологическа граница от 900 EUR/кв.м през второто тримесечие, а темпът на нарастване продължи и през третото, като вече се балансира и започва да се забавя.

- Каква е ситуацията във Варна. Цените на квадратен метър жилищна площ там са сходни с тези в София. На какво се дължи това?

- Варна е единственият град, в който цените на имотите са близки с тези в София. Понякога в единия цените са по-високи от другия и обратното, но като цяло те се движат паралелно. Разбира се, Варна е по-малък пазар и отнема време тенденциите от столицата да се пренесат в регионалните градове и по пазарна динамика София винаги има водеща роля.

Тенденцията, която се очерта през тази година и във Варна, е нарастването на продажбите на имоти ново строителство „на зелено”. Клиентите са по-смели и купуват имоти в ранен етап на строителство, но от доказали се инвеститори. Има активен интерес от страна на предприемачите за строителство на нови сгради и той ще продължи да расте. Ще се засилва и търсенето на бизнес имоти и по-големи индустриални площи, като и тук цените плавно ще се повишават.

- На какво се дължи изравняването на цените в Бургас и Пловдив – 600 EUR/кв.м.?

- Нормално е в най-големите градове след столицата ценовите нива да са сходни, тъй като те имат съчетание от сходни характеристики, икономически показатели и предпоставки за развитие.

- С оглед на това, че Пловдив ще е културна столица на Европа, кога се очаква цените там да се повишат повече в сравнение с тези в Бургас и какви фактори трябва да са налице за това?

- И двата града имат своите предимства и трудно можем да ги сравняваме - Пловдив е близо до София и се превръща във все по-притегателен университетски, бизнес и аутсорсинг център, а Бургас има морето в съчетание с всички предимства на големия град. Така че смятам, че тенденцията цените в тези два града да останат сходни, ще се запази, а доброто класиране на градовете в различни класации (столица на културата, най-добър град за живеене, град на спорта за Европа и т.н.) определено носи предимства и увеличава тяхната популярност.

- Въпреки, че лихвите по ипотечните кредити са на исторически ниски нива за България, то те не са такива за Европа, т.е. има накъде още да спадат. Какво ще се случи на българския имотен пазар, ако продължат да падат лихвените проценти?

- При спад на лихвените проценти и по-ясни правила за кредитополучателите виждаме резултатите - увеличение на отпуснатите кредити (това играе изключително силна стимулираща роля за пазара) и нарастването на цените на имотите. Наши изследвания показват, че именно банковото кредитиране оказва най-силна роля върху ръста на цените на имотите и случващото се през последните 2 години на имотния пазар го доказва. Този път подемът се движи изцяло от вътрешни фундаментални фактори като кредитиране, доходи, икономически растеж и спад на безработицата.

- Какви фактори трябва да са налице, за да паднат още лихвите по ипотеките?

- Движенията в лихвените проценти е трудно да се прогнозират, а и те са обект на парична политика. Засега тенденция е за спад, като те вече са значително по-близки до тези в развитите европейски пазари. Има още накъде да спадат, но това зависи от редица фактори, като влизането на България в Еврозоната, политическата и икономическата стабилност на страната ни и други.

- Как хората, решили да купят имоти „на зелено” се застраховат, че няма да им изгорят парите? Наблюдава се ръст в този тип сделки.

- С добре направени предварителни договори, плащане поетапно в зависимост от свършената работа по строителството и проверка на историята и опита на инвеститора и строителя, както и на финансирането на сградата, ясни ангажименти и срокове за приключване на строителство и взимане на Разрешение за ползване. Разбира се, рискът не може да се избегне на 100%, но може да се минимизира.

- На какво се дължи удължаването срока за продажба на едно жилище? Не е ли много кратък периодът от няколко месеца този срок отново да нарасне, след като в началото на годината е бил по-кратък?

- В началото на годината за кратко се скъси изключително много срокът за продажба на жилищата и достигна до 60 дни, но след това нарасна предлагането на сгради ново строителство и това постави имотите на вторичен пазар под силен натиск, в резултат на което много от тях останаха на пазара през цялото лято и есента.

Към момента средният срок за реализация на имот в София е 150 дни, което е доста дълъг период и показва, че има прекомерен оптимизъм в офертните цени на имотите и те трябва да бъдат определяни внимателно с оглед на текущите тенденции, за да може да се постига продажба на имота в разумен срок.

- Краят на годината е. Това е един от пиковите периоди, когато се сключват много сделки. Какво ще се случи с цените на жилищата до края на 2016-а?

- Очакванията ни са до края на годината пазарът в София да се запази динамичен и обемите на продажби да продължат да нарастват. Това са най-силните месеци за имотния пазар, в които се реализират много от отложените по-рано планове за покупка.

През 2016 г. станахме свидетели на едно бързо разгръщане на позитивните тенденции на имотния пазар в София, каквото не сме виждали от годините на предходния възходящ цикъл в имотния сектор. Пазарът беше под натиск в периода 2010-2015 г., който не позволяваше на позитивните процеси да се проявят осезаемо, за да може да се оттласнем от дъното и макар цените и обемите продажби да започнаха да нарастват още през 2014 г., винаги оставаше съмнение доколко тези тенденции са устойчиви.

2016 г. показа не само че са устойчиви, но и че са в голяма степен подценени и че има много голям заряд в пазара, който вече не може да бъде задържан. Процесите протичат много по-бързо от очакваното, за да се компенсират годините на стагнация.

- Акцентът през 2017 г. ще е ...

- През следващата година ще нарасне предлагането на завършени сгради, тъй като голяма част от стартиралите проекти вече са близо до завършване, но наличните в тях жилища ще бъдат малко и с компромиси, тъй като най-хубавите са закупени още „на зелено”.



Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • Гост (гост)
    Отговор
    1 09:47  24.11.16
    Пак платени реклами.Все още никой не купува.
    Едни и същи обяви стоят с години а други им намалят цените,за какво поскъпване се говори
    тука?Пълен смях е тази брокерка:)))

    Коментиран от #3

  • ujas (гост)
    Отговор
    2 10:00  24.11.16
    поредната странна женица говори за неща, които не разбира -ами Варна е вторият икономически, културен и всякакъв център на България заедно със София. Т.н. специалисти, назначени с връзки даже не могат да обяснят детайли в работата си. Бургас има нива, подобни на Пловдив само и единствено заради курортните селища, защото се отчитат в Бургас. Пловдив е много по-голям и значим град от Бургас и във връзка с неговото възстановяване и 2019 (която може и да не се случи) там цените ще се повишават още. София и Варна са водещи, заедно с Пловдив, Бургас беше включен към голямата група по политически причини след идването на ГЕРБ на власт през 2010 г. , но не може да стигне нивата на трите големи в страната. Ако нямаш излишни комплекси за малоценност и си специалист- нещата са ясни. Друг е въпросът, че някой редовно в България иска да е значим на хартия, докато реалностите са други.

    Коментиран от #7

  • Домакин (гост)
    Отговор
    3 11:05  24.11.16

    До коментар #1 от "Гост":

    Много ти разбира "кофата". Изглежда четеш някакви стари материали или някой ти плаща да драскаш всеки път при подобни статии. Не гледай брокерите ами ако толкова искаш да си информиран, обърни се към службата по вписване. Там е истината.
    А баламурници, като теб, нека си стоят с инфото от 2010 год.
  • кирил (гост)
    Отговор
    4 11:41  24.11.16
    който се интересува от демография и статистика може да направи сметка че като си отидат родените до 1955 година във България ще се падат по 1.6 жилища на човек. това е включително роми,бебета,клошари и всякакви
  • 123 (гост)
    Отговор
    5 11:45  24.11.16
    Поскъпване на жилищата може да има само когато има силно развита икономика и високи заплати.
  • Любопитния (гост)
    Отговор
    6 12:00  24.11.16
    Съгласен със статията - пред очите ми, за година построиха 6 етажна кооперация, като е изкупена почти изцяло на зелено и са останали два апартамента, по над 100 кв.м. и 900 Евро/к.м. цена. Година по-рано, цените на аналогични имоти бяха с 20-25℅ надолу.
  • БЛАГОЙ (гост)
    Отговор
    7 13:00  24.11.16

    До коментар #2 от "ujas":

    ПЪРВО - НЕ СИ НАЯСНО С ЦЕНИТЕ В ПЛОВДИВ И БУРГАС!
    В БУРГАС ЦЕНИТЕ ВИНАГИ СА БИЛИ ПО-ВИСОКИ ОТ ПЛОВДИВ!СТАВА ВЪПРОС ЗА ПОСЛЕДНИТЕ 20 /ДВАДЕСЕТ/ ГОДИНИ !!!
    САМО В ПОСЛЕДНИТЕ 1-2 ГОДИНИ ЦЕНИТЕ В ПЛОВДИВ ЗАПОЧНАХА ДА СЕ ДОБЛИЖАВАТ ДО ТЕЗИ В БУРГАС!
    ТОВА , ЧЕ ПЛОВДИВ Е ВТОРИЯ ПО ГОЛЕМИНА ГРАД НЕ ОЗНАЧАВА АВТОМАТИЧНО ПО-ВИСОКИ ЦЕНИ !!!

    Коментиран от #13

  • инж (гост)
    Отговор
    8 13:04  24.11.16
    Омръзна ми хора симпатични на визия, но може би с вързани очи да анализират пазара. Цените в София на атрактивните имоти /визирам квартали и строителство /отдавна минаха 1100евро за кв м.
    Вземете интервю от компетентни специалисти или просто говорете със строителни ф-ми. Не винаги името на агенцията за недвижими имоти /визирам големите / са на ясно какво ги питат и дали е верен техния поглед в/у пазара в случая.
    инж

    Коментиран от #11

  • Ясен (гост)
    Отговор
    9 13:25  24.11.16
    У нас има дефлацията, което води до намаляване възможностите за връщане на кредит - който е в твърда номинална цена. Така, че не се надявайте лихвите да паднат още. При валутен борд, стоковото повишаване на цените е полезно - ако се вдигат заплатите, така кредитите ще се плащат по-лесно. ЦЕНИТЕ НА СТОКИТЕ НЯМА ДА НАРАСНАТ ПРАВО ПРОПОРЦИОНАЛНО НА ДОХОДИТЕ, ЗАЩОТО РАБОТНИЦИТЕ НЕ ВЗИМАТ 100% ОТ ДОБАВЕНАТА СТОЙНОСТ, В БЪЛГАРИЯ РАБОТНИЦИТЕ ВЗИМАТ САМО 20%, А В ДЕМОКРАТИЧНИТЕ СТРАНИ 50%.В заключение е много добре, че цените в имотния пазар да вървят нагоре, но у нас всичко е обърнато с главата надолу. Не бързайте с покупките защото на пазара му предстои втори срив поради не работещата у нас икономика, невъзможност за растеж а това води до повишаване на лихвите по кредитите, казано елементарно.
  • nkavrakov (гост)
    Отговор
    10 14:32  24.11.16
    Фактите са такива че банките ударно започнаха да раздават кредити отново и поради тази причина започнаха да качват и цените.
    Отделно има търсене но няма качествено нормално предлагане и това допълнително утежнява ситуацията.
    Пазара в момента е ненормално завишен поради тези причини.
    Според мен трябва достатъчно много хоора да се набълбукат с кредити и да задлъжнеят за да се охладят страстите.
    Кредита не е решение за покупка на имот защото те поставя в ситуациа на банково робство.
    От вископоставен банков служител имам информация че след наколко години ще вдигнат лихвите.
    В момента само зарибяват масата кредитополучатели за да глътнат ипотечните при ниски лихви и в последствие ще им резнат главата.
    Съвета ми към всички търсещи да закупят имот да се оттеглят от пазара за неопределено време.
  • бай уй (гост)
    Отговор
    11 15:32  24.11.16

    До коментар #8 от "инж":

    традиционно, най-големите разбирачи са тия с коментарите ))
  • Чакала (гост)
    Отговор
    12 20:51  25.11.16
    Публикувано във факти.бг: Пак платени реклами.Все още никой не купува.
    Едни и същи обяви стоят с години а други им намалят цените,за какво поскъпване се говори
    тука?
  • шруум гъбков (псевдоним)
    Отговор
    13 12:35  26.11.16

    До коментар #7 от "БЛАГОЙ":

    Стига се пени да не пукнеш някоя вена... а човека е на 100% прав, Бургас няма база за сравнение със София, Пловдив и Варна, може да се сравнява с Ямбол,Сливен,Русе и т.н.
  • Карабинер (гост)
    Отговор
    14 02:46  27.11.16
    Цитат: "отличните условия по ипотечните кредити, растежът на икономиката и доходите, спадът в безработицата – всичко това в комбинация със силния наемен пазар са стимул за вложение в имот в София..." .аси кефа, София е върха, да се чуди човек да продава ли, да купува ли...

Напиши коментар:


Публикувай