Митов: Купувачите в момента са пресметливи

Дисбалансът в предлагането на жилища през 2017 г. може да бъде забавен, ако се засили активността на инвеститори и строители. Въпросът, който винаги вълнува клиентите, са цените. Прогнозата са, че стойността на квадратен метър ще се увеличи между 3% и 8%. С какво още се характеризира жилищният пазар у нас? Отговор на този въпрос дава в интервю за imot.bg Младен Митов – мениджър „Пазарни проучвания и анализи" в агенция „Явлена”.

- Господин Митов, кои са днешните купувачи на жилища?

- Спрямо целта на покупката може да дефинираме две групи купувачи. Първата са тези, които задоволяват жилищните си нужди. Според анализите на „Явлена”, техният дял надхвърля 85%, като тук включва

ме закупуващите първо жилище, както и тези, които се насочват към по-големи апартаменти. Втората група са клиенти, купуващи жилище с инвестиционна цел, с перспектива за отдаване под наем в дългосрочен план.

Купувачите могат да бъдат разделени и по произход на средства. Тези, които придобиват имот със собствени средства, са около 50%-60%. Тези, които купуват с привлечени, под формата на банково финансиране са с дял 40%-50%.

Друго, което е характерно за купувачите, е тяхната подготвеност и ясно дефиниране на търсенето и параметрите на бъдещето жилище, близки или съвпадащи с търсенето.

- Към какъв тип жилища се насочват клиентите?

- Делът на търсещите жилища с две и повече спални, вече трета година нараства, за сметка на дела на останалите типове апартаменти. Най-бързо свиващ се е делът на търсещите едностайни жилища и ателиета, което още веднъж потвърждава ориентацията на пазара към търсенето на жилища с цел задоволяване на жилищни нужди.

- Колко пари отделят българите за жилище?

- Отново наблюдаваме тенденция към нарастване на дела инвестирали в жилище над 80 000 EUR за сметка на клиенти, търсещи имот между 50 000 EUR и 80 000 EUR. Това е обяснимо във връзка с нагласите на купувачите, тяхната трезва преценка и възможности.

- Колко силно е влиянието на миграционния фактор върху жилищния сегмент?

- За София той вече не е толкова силен. Може би се отнася до голяма степен за Младост и младите хора, които започват работа в Бизнес Парк София. Доста по-силен е този фактор за Пловдив. Там развитието на индустриалната зона, разширяването на съществуващите предприятия и изграждането на нови, води до идването на по-голяма маса работна сила. Този миграционен фактор влияние не само върху продажбите, но и върху наемния пазар, тъй като подписваш договор за три години, нямаш семейство и решаваш да не инвестираш първоначално в покупка. След като ситуацията се промени обаче се пристъпва към такава.

- При кои видове имоти търсенето надхвърля предлагането?

- Предимно при дву- и тристайни жилища. При многостайните предлагането съществува, макар че ако някой търси подобен апартамент в Изток например, то там няма предлагане.

Апартаментите, които се купуват за студенти, също вече се гледа да са с перспектива. Да са такива, които могат да се развият.

В някои отношения се наблюдава дефицит и при наемите. Това до голяма степен се отнася за тристайните жилища. Добри трудно се намират.

- Периодът за продажба как се движеше през 2016 г.?

- Не може да се каже дали има ускоряване или намаляване на темпото. Сделки можеха да се сключат и в рамките на две седмици, и в рамките на шест месеца.

- Засилва се пазарът на продажба на имоти „на зелено” или в етап на строеж. Може ли там отново да се случат грешките от периода 2005-2008 г.?

- Опасностите, които бяха от продажбите „на зелено” тогава не могат да се случат отново, тъй като пазарът е различен. Купувачите в момента са пресметливи. Ще инвестират повече пари в нещо, което по тяхна преценка си заслужава, но не дават пари на всяка цена, защото трябва точно в този момент да купят жилище. Мина психозата, която беше 2006-2008 г., когато цените „биеха таваните” и началото на 2009 г., когато бяха най-високите средни стойности.

- Очакват ни предсрочни избори през пролетта. След тях ли ще се задвижи по-активно имотният пазар?

- Не, пазарът и сега е активен. Въпросът е да има предлагане. Крайният купувач иска да си купи жилище и него не го интересува дали има или няма избори.

- Но се интересува дали ще има ли няма да има работа...

- Повечето хора, които купуват в момента или разполагат с парите, или са на такива длъжности, които общо взето са добре. Последните 10 години, въпреки политическата обстановка, икономиката върви.

- През 2017 г. ще се запази ли инвестиционният темп?

- Надявам се да се запази, макар че липсва ясна информация за това какво активно се изгражда и кога ще бъде завършено. Всеки нещо си работи. Как продава и какво продава никой не знае, защото някои от инвеститорите решават сами да го направят. Така че надявам се инвестиционната активност да я има.

- Вашата прогноза за пазара на жилища през 2017 г.?

- През настоящата година, поведението на купувачите няма да търси промяна. Отново очаквам висока активност от тяхна страна, като се надявам дисбалансът с предлагането на пазара да не се задълбочава и да бъде компенсиран от засилващата се активност на строители и инвеститори.

Наличието на свободни парични средства и приемливите условия за ипотечно кредитиране ще продължат да бъдат стимул за купувачите, но профилът на купувачите от 2016 г. няма да се промени особено, и съответно няма да стимулира ръст на цените, както някои продавачи очакват.

Ценовите нива, достигнати през 2008-2009 г., ще останат в историята. За сравнение, към 2008 г. средните цени на жилищата в по-големите областни градове са били с 25%-30% по високи спрямо настоящите. Не намирам нито икономически, нито пазарни предпоставки за подобен ръст на цените. За, жилищата ще поскъпнат, но в приемливи диапазони 3%-8% п рез настоящата година „за 2016 г. „Явлена” отчете постъпване в рамките на 4%-9%) и то най-вече във връзка с характеристиките на конкретния имот, а не като цяло.