Къде в София има място за големи инвеститори

Акцентът при повечето инвеститори, когато става дума за строителство, е съсредоточен в централните и съседните на центъра на София квартали. Там се изискват по-малки парцели, но и те вече са изчерпани във въпросния периметър. През последните години, обаче се развиват и търговските, логистичните, а от части и индустриалните сегменти. На дневен ред идват по-големите инвеститори. Има ли място за тях в София? Онтогор на този въпрос дава Владимир Гюрджиев – мениджър „Индустриални и логистични площи” във Forton в интервю за специализирания сайт imot.bg.

Господин Гюрджиев, през последните години печелившата инвестиция е изграждане на комбинирани комплекси – офиси, жилища и търговски центрове. От тази гл.т. как ще се развива пазарът на парцели в и около София?

Зависи от мащаба. Така например, компанията „Гаранти Коза”, които са пионери в тази област, имат проект, който ще стартира в Младост и ще е първият мултифункционален комплекс, съчетаващ всичките тези звена – жилища, търговски площи, хотел. Те имат и друг, още по-мащабен и разнообразен проект на булевардите „Тотлебен” и „Гешов” в столицата.

В момента водим разговори и с още двама инвеститори, които са заинтересовани от този тип комплекси в малко по-различен ценови сегмент, тъй като „Гаранти Коза” са в по-високия. Другите двама предприемачи заявяват интерес по-скоро в ниския към среден ценови сегмент при жилищата, където отново ще има предвидени търговски обекти, но не и от типа мол, а по-скоро магазини, аптеки, химическо чистене и други.

Кои райони на София биха могли да се реализират подобни мащабни проекти?

В широкия център няма толкова големи парцели, които позволяват такъв тип мултифункционален комплекс. Говорим за района до бул. „Гешов”, на запад до Мария Луиза, на север и на изток, съответно зоните, които са по Цариградско шосе. На тези места вече не се предлагат толкова големи терени. Ориентираме се вече към Манастирски ливади и нагоре към Околовръстното шосе.

Що се отнася до южните райони, то може да кажем, че те продължават да бъдат интересни – Кръстова вада като район към Околовръстно шосе, посока Зоопарк, ул. „Филип Кутев”. Там се очертава нов булевард. По неговото трасе има сериозна активност. От друга страна, има няколко терена в северозападна София, които са в Банишора, Красна поляна, Орион, Люлин, Модерно предградие, които позволяват такъв тип дивелпмънт и съвпадат с таргет групата за по-ниския ценови сегмент.

Защо в квартали като Люлин, например инвеститорският интерес не е голям?

Новите комплекси, които ще се реализират, търсят някакъв вид обособяване. Те не искат да се смесват със съществуващия панелен облик. Целта е да има диверсифициран продукт.

Как оценявате района около летище „София”, който беше доста атрактивен преди 2008 г.?

Районът около летището е високо перспективен, но при определени условия, които непременно трябва да се случат, като например подобряването на инфраструктурата. Има доста голям обем терени между улиците „Поручик Неделчо Бончев” и „Продан Таракчиев”, които не са усвоени, но и няма голям интерес към тях, защото там няма достъп, въпреки че е на спирка на метро. Необходимо е да се направи инвестиционна програма, която да включва изграждането на няколко улици и да се преразгледа въпросът с достъпа.

Районът около летището тепърва ще се доказва като офисна дестинация. Там има големи подобни проекти, но тепърва предстои оценката за тях дали са успешни или не. За логистика също е отлично място, но за компании, които биха си позволили допълнителна надбавка в цената заради локацията. Това не е локация за всякаква логистика, а трябва да има добавена стойност, като например за куриерски фирми.

Кой сегмент ще се развие най-много през 2017 г.?

Честно казано виждаме, че през годината баланс и реално погледнато така трябва да бъде. Една икономика като има производство има складове, като има производство и складове има администрация, т.е. офиси. Ако се случва всичко това хората имат пари, респективно покупателната способност расте. Има нужда от търговия. Нещата са взаимносвързани.

Определено по числата като минем назад очакваме доста сериозни сделки с офис площи. Има много обекти, които се изграждат и ще могат да се отдават. Очакваме няколко индустриални логистични сгради да бъдат завършени.

Казахте, че за центъра са се изчерпали парцели. Каква е рецептата за инвеститори, които все пак държат там да се позиционират? Има стари къщи, които могат да бъдат разрушени и техните парцели да бъдат обединени със съседни.

Този процес върви, но е сложен. Това е за инвеститори, които имат капацитета, времето, парите и възможността да не бързат. Обикновено в централната градска част говорим за собственост, която е поделена между много съсобственици. Често има проблеми, стига се до съдебни спорове, има наследствени нерешени проблеми, а също и градоустройствени понякога. Изкупуването и обединяването на няколко терена също е тема на сериозно проучване.

Ако става дума за идеалния център, то там много често става дума за архитектурни и културни паметници, ансамбли, а в това отношение има определен риск.

Кога ще дойде времето на северните райони?

Вярвам в еволюционното развитие. Никой не може на сила да накара някой да бъде привлекателен. Единият вариант е да се появят, едни, двама или много инвеститори, които целенасочено работят за това да направят тази зона по-привлекателна, както беше с Бизнес парк София. Дефакто говорим за купуване на големи парцели земя, комасиране, докарване на съвременна модерна инфраструктура и тогава развитие, или говорим, че когато всичко друго ще се изчерпа и просто София ще трябва да тръгне в тази посока. Истината е, че зоната около Военна рампа и Илиянци е относително активна. Там има няколко проекта, но капацитетът й е огромен.

Голяма хапка само за един предприемач?

Със сигурност. Там има няколко инвеститора, които в момента се опитват да започнат този процес. Работим с тях и се опитваме да даваме от наша страна ноу-хау и възможности, така че през следващите години може да видим няколко проекта в тази част на София.

Да отчетем и нещо друго – българската икономика не е способна да генерира в пъти увеличение на собствения си капацитет и съответно някакви революционни избухвания на зони няма да има. По-скоро говорим за плавно, постепенно, но стабилно увеличение.

Инвеститорите през минавалата и тази година са повече чуждестранни или български?

Истината е, че ако предишните години говорихме почти, изключително за български инвеститори, през 2017 г. определено има сериозно увеличение на чуждестранни компании, които инвестират, така че за 2016 г. може да говорим като за една доста балансирана година. Вече има и доста инвеститори, които са чуждестранни компании – било то коинвеститори във всички сегменти – логистика, индустрия, включително има чуждестранни компании, които купуват терени.

От кои държави?

Голям дял имат турски компании, съответно има доста фирми, които са инвестиционни фондове и е много трудно да бъдат отнесени към конкретна държава, но определено има американски, а също и свързани по един или друг начин с Израел, както и конгломерати от фирми от ЕС.