Общо пълномощно е достатъчно за сделки с недвижими имоти

Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд реши как да бъде уеднаквена съдебната практика по въпроса какво трябва да съдържа пълномощното, за да е валидно упълномощаването за разпореждане с имущество на упълномощителя. Достатъчно е в него да бъде изразена и формулирана общо волята на упълномощителя за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. За целта не е необходимо да се конкретизира точно видът на сделката, която следва да извърши или нейните елементи – цена, имот, купувач.

Решението е подписано от някои върховни съдии с особено мнение. Техният довод за това е, че за да е валидно пълномощното, в него трябва да се съдържа информация относно конкретни по вид сделка или действие на разпореждане, както и общо видът разпореждане – възмездно или безвъзмездно.

Тълкувателното дело беше образувано още през 2014 г. поради наличието на противоречива практика на ВКС по поставения въпрос. Тогава се оформиха две тези, припомнят от Консултантска kъща Велинов и партньори. Едната е, че за сделки с недвижими имоти се изисква да бъдат посочени както конкретно видът на разпореждането, така и съществените елементи на договора като имот, цена, страна по сделката и други. При липса на изчерпателно записване се приемаше, че не е ясно изразена волята на упълномощителя, съответно извършеното разпореждане е без представителна власт по смисъла на чл. 42, ал. 1 от ЗЗД. Другата теза гласеше, че пълномощното следва да е по-общо, а за неуредени клаузи по договора пълномощникът носи отговорност пред упълномощителя си, без да се опорочава сключената сделка.

Пет са основните мотиви на мнозинството:

1. В българското законодателство не съществува обща правна норма, която да установява изисквания за съдържание на пълномощното и няма нормативно разграничение и класификация на пълномощните според това дали те са дадени за извършване на разпоредителни правни сделки (напр. сключване на договор за продажба или дарение) или за извършването на такива за обикновено управление на имущество на упълномощителя (напр. сключване на договор за наем).

2. Незаконосъобразно е чрез тълкуване на закона да се наруши основният принцип в Закона за задълженията и договорите, а именно свободата на договарянето. С подобно действие би се посегнало на гарантираната от закона възможност упълномощителят сам и по своя преценка да определи обема и ограниченията на представителната власт, която предоставя на своя пълномощник.

3. Ако волята на упълномощителя е пълномощникът му да бъде овластен да се разпорежда с цялото му имущество, чрез правни сделки и действия, при условия и спрямо лица, каквито намери за добре, то няма основание такава воля на упълномощителя да бъде ограничавана.

4. Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие и от степента на това доверие зависи обемът на представителната власт, която ще бъде учредена с пълномощното. По своя воля той може да овласти избрания от него пълномощник както да се разпорежда с цялото му имущество, по начин и в полза на лица, каквито намери за добре, така и да ограничи представителната му власт във всяка една от тези насоки, като дори сведе обема й до обикновено пратеничество. Това е негово право, но не и задължение.

5. Извеждането по пътя на тълкуването на изисквания относно съдържанието на пълномощното, каквито законът не установява, би застрашила правата и интересите на третите лица, които добросъвестно придобиват права по разпоредителни сделки, извършени чрез пълномощник на насрещната страна.

Решението на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС е задължително за всички съдилища в страната и те следва да съобразяват своите съдебни актове с него. Постановяването на решение в обратен смисъл е основание за неговото обжалване и отмяна от по-горната инстанция.

За най-добра защита на интересите на страните при покупка или продажба на недвижим имот препоръчваме да се обърнете към квалифициран адвокат, който да прегледа документите и да разясни рисковете, съответно положителните страни на определени действия.