Особености на руския имотен пазар

Един сектор, на който малко се обръща внимание, но който има все по-голямо значение в бизнеса, особено на фона на бързо развиващата се интернет търговия – складовете. У нас този тип площи започнаха да се строят с навлизането на големите хранителни вериги. Причината беше, че нямаше налични складове, които да отговарят на техните изисквания и бяха принудени сами да си ги построят. Днес тази тенденция продължава. От няколко години обаче се наблюдава и строителството на складови площи с цел последващото им отдаване под наем, а не само за лично ползване.

В различните държави в зависимост от това какво диктува пазарът се наблюдават и различни тенденции. Така например, в Русия по-голямата част от този тип имоти е концентрирана в Москва и околностите, както и в Санкт Петербург. Една от разликите между руския и българския пазар (освен мащабите) е, че там има складове на по два-три етажа. Причината – скъпата земя, обяснява в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg Евгени Нумеров, собственик на агенция, специализирана в продажбата и отдаването под наем на складови площи.Той участва в Първата национална конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД.

Господин Нумеров, каква е ситуацията на пазара на складови и логистични площи в Русия към днешна дата?

За 15 години построихме между 13 и 15 млн. кв.м. логистични площи. От тях

свободни са около 15%, или близо 500 000 кв.м. Клас „А” и клас „В” ние – брокерите, го измислихме. Създадохме набор от критерии, които причисляват даден склад към една от двете групи. Така например, ако работната височина от пода до тавана е 12 метра, то това е клас „А”. Ако имаме 11 метра това вече е клас „В”. Към клас „С” спадат старите сгради. Някои от тях са построени преди повече от 100 години. Те са неефективни – нямат система за пожаробезопасност, нито тоалетна към всеки малък наемател. Често тези помещения са разположени на територията на стари заводи.

Какъв тип складове се строят и за кого?

Близо 60% от всички складове в Русия са насочени към удовлетворяване изискванията на големи руски компании. Малки складове не се строят, а трябва, тъй като търсенето е доста високо.

Каква е ситуацията при инвеститорите? Строят ли?

Да, те се вслушаха в съветите ни, но трябва да отбележим, че има различни типове предприемачи. Големите и институционални инвеститори искат да имат един склад от 30 000 кв.м., един наемател и да живеят на Хаваите и да пушат цигари. Ако предположим, че на тази площ се разположат 3000 склада по 50 кв.м. всеки, там ще има 60-100 наемателя и това вече е бизнес, който изисква с всеки от тях да се работи. Също така повечето на брой наематели водят до повече текучество. Един наемател е подписал договор за 10 години и собственикът знае, че складът ще му е зает за този период от време. Малките фирми обаче не могат да сключат такъв дългосрочен договор, тъй като при тях хоризонтът на планиране е 2-3 години. От тук се получава и текучеството и необходимостта да има екип, който да управлява този голям склад и да сключва договорите. Много от инвеститорите не са готови за това.

Кога се очаква да започне изграждането на малки складове?

В момента предимно физически лица строят единични малки складове. Няма продукт, който да се предлага от професионални предприемачи.

Строителството на малки складове може да започне най-рано след година-две, тъй като процесът отнема време: проектирането трае половин-една година. Следва издаване на разрешителни за строеж, за което също е необходима около година.

Кои са най-често срещаните схеми за инвестиции в сегмента?

Има спекулативни инвеститори и build to suit – строителство по поръчка. Последните се изпълняват от големи федерални мрежи от предприемачи в отделните региони. Идват на избраното място, гледат земята и казват, че са им необходими 30 000 кв.м на даден участък. Договарят се с инвеститора, сключват дългосрочен договор и предприемачът строи склада по въпросния договор.

За българския пазар е странно да се строят складове на по няколко етажа, но това е практика в редица други държави, включително и Русия? Те рентабилни ли са?

Многоетажните складове не са много като брой в Русия. Това е т.нар. „градски формат” помещения. Те могат да се строят в големите градове. Причината е, че бързо се развива интернет търговията и куриерските доставки. Тези складове трябва да се намират близо до града. Ако са разположени на 30-50 км. не е рентабилно. Предлаганата онлайн стока трябва да се намира най-много на един час път от клиента. Поради това и големите компании, чийто бизнес е свързан с интернет доставка, строят такива складове в града.

В световен мащаб подобни складове има в Лондон, а в Азия дори се строят такива на по 3-5 етажа. При последните не се използва рампа, а асансьор. Това обаче не е толкова ефективно от гл.т. на логистиката, тъй като всеки подемник е време, може да се счупи, но от гл.т. на предприемача, когато земята е скъпа, той е принуден да строи склад на два-три етажа, за да получи повече квадратни метри разгъната застроена площ.

Какви са цените и наемните нива на складови площи в Русия?

За Москва и региона наемните нива на квадратен метър на месец варират между 4 и 4.5 EUR. Средната цена при продажбите е около 4600 EUR.

Как се отразяват евросанкции на сегмента?

Нямаме евтино проектно финансиране. Лихвите по заемите са между 13% и 14%. Това е висока цена за кредит и поради това никой не иска да взема банков заем. Ако лихвите бяха 3-5% щяхме да строим повече. Изгодно е да се строи, но по поръчка. Всеки, който изгражда складове, го прави със собствен капитал и вероятно това влияе на обема на помещенията, които излизат на пазара.