6 874 32

Жилища се продават по-скъпо от обявеното

Снимка: М. Богданова ©
Снимка: М. Богданова ©
Милена Богданова

Пазарът на жилищата през първото полугодие на тази година е по-активен в сравнение със същия период на миналата, отчитат специалисти. Интересно е да се отбележи, че на места реалната цена, която плащат купувачите, е над офертната. Така например, „за малките имоти в центъра на столицата има по няколко купувачи и често цените, на които реално се сключват сделки надвишават офертните стойности. Същото се получава и при появата на пазара на качествени оферти в райони, в които има по-малко предлагане, каквито са кварталите Изток, Изгрев, Гео Милев”, казва в интервю за най-големия а недвижими имоти imot.bg инж. Ирена Перфанова, член на УС на Национално сдружение „Недвижими имоти”.

Инж. Перфанова, предстои ли едно „горещо” лято на пазара на жилища в София и страната?

В София определено лятото е горещо, независимо от проливните дъждове. Пазарът продължава да е активен. Миналата година лятото беше по-спокойно – още през юни се усети отлив на хора от столицата, докато тази година почти в средата на юли градът е динамичен. Това, разбира се, оказва влияние и на имотния пазар да бъде активен. Регулярната активност продължава и в другите големи градове в страната. Как се движи пазарът на морски имоти обаче ще можем да отчетем през есента.

С какво пазарът на жилища през първото полугодие на тази година се отличава от същия период на миналата?

Не бих казала, че има някакви съществени различия. В столицата се забелязва по-добра запълняемост на търговските площи. Реализират се и повече сделки за продажба на имоти със статут на офиси. Наемният пазар на офисни площи в сгради класове „А” и „Б” продължава да е активен и да поддържа ниски нива на незапъляняемост.

През първата половина на годината лихвите по кредитите продължиха да слизат леко надолу в сериозна конкуренция за клиенти на банковия пазар. Това оказва положително влияние на пазара да бъде динамичен. Отпадането на СОФИБОР не изплаши потребителите, което е знак, че банковата система контролира разумно промените, които предприема. Това дава и повече сигурност за имотния пазар.

Преди европредседателството се възлагаха много надежди, че шестмесечното събитие ще окаже влияние на пазара на недвижими имоти. Това случи ли се?

Очакването, че европредседателството ще повлияе на пазара в столицата поне в краткосрочен план не се е усетило, изключвайки наемния пазар, който за кратко беше доста динамичен в централните части на София.

За сметка на това Airbnb бизнесът се разраства с пълна сила. Голяма част от купувачите на по-малки имоти в центъра и други атрактивни райони инвестират именно с нагласата да развиват подобен бизнес. За него по-съществено влияние оказват полетите на low cost авиокомпаниите, кацащи на нашето летище.

Как се развива сегментът на луксозни имоти?

Там се наблюдава лек спад на експанзията. Между 250 000 и 390 000 EUR са най-търсените луксозни имоти. Интерес има и към новата концепция в София - имотите в небостъргачи и макар трудни, тези сделки бележат успех. Това са високобюджетни сделки, които ще изискват и в бъдеще сериозна ежемесечна инвестиция за поддръжка и управление.

В луксозния сегмент има най-равномерно укротяване на цените. Наемният пазар от своя страна започна да се пренасища от предложения, което е сигнал, че не очакваме ръстът на наемите да продължава. Голямо влияние за ръста им до този момент оказа и появата на много предложения на пазара в нови и добре управлявани сгради, което се превърна в сериозна конкуренция на стария сграден фонд.

Още по-голям е тази година интересът към свободни площи за застрояване. Строителните компании позавършиха започнатите обекти и търсят нови терени за строителство, а такива с готови градоустройствени процедури са малко.

На какво се дължи засиленият интерес към придобиването на имоти в комплекси от затворен тип?

Причината за това е претоварването на големия град и нуждата от повече спокойствие, от една страна, а от друга – релевантните цени на голям апартамент в града с къща с двор по неговата периферия.

По данни на imot.bg увеличението на цените при жилищата за първото полугодие е между 3% и 7%. В някои квартали то е почти толкова колкото за цялата 2017 г. На какво се държи това?

Статистиката на imot.bg обхваща анализ на офертните цени, където наистина има среден ръст между 3 и 7%. Интересно е обаче какво се случва на реалния пазар. За малките имоти в центъра на столицата има по няколко купувачи и често цените, на които реално се сключват сделки надвишават офертните стойности. Същото се получава и при появата на пазара на качествени оферти в райони, в които има по-малко предлагане, каквито са кварталите Изток, Изгрев, Гео Милев. Не са малко обаче и вече надценените оферти на пазара. Задържането им повече от 3 месеца при тази активност на пазара е индикатор за надценяване. За да се реализират подобни сделки, купувачите преговарят за коментар на цената с 5-6% надолу. На пазара все повече се увеличават и купувачите, които не купуват на всяка цена, а само при по-добри ценови условия.

Увеличението за кратно време с голям процент в определени квартали се дължи на местни фактори – от развитие на мрежата на метрото до завишено търсене в сравнение с предлаганите възможности за инвестиция. Има значение също и развитието на бизнеса в тези зони – свидетели сме как около новите бизнес зони в столицата и големите градове никнат цели нови жилищни квартали. Освен това има значение и след колко време една по-добра инфраструктура ще бъде пусната в действие и колкото повече времето наближава, толкова повече се увеличава интересът към зоната. Все пак не трябва да забравяме, че осреднените статистики изкривяват информацията за пазара. Ако в един район сега се появи само една сграда сцени между 3000 и 5000 Евро на кв.м., каквито вече има на нашия пазар, то средната статистика веднага се покачва. А реално това е само частен случай. Затова анализирането на всяка локация поотделно и по-задълбочено може да даде по-реална представа за пазара.

В разнородни квартали като Докторски паметник, където се предлагат предимно луксозни имоти и в квартали като Бели брези и Красно село, където се оферират основно жилища от горната граница на средния ценови сегмент, увеличение за периода януари-юни е 10-11%. Това е повече в сравнение с цялата 2017 г. На какво се дължи това?

Що се отнася до района на Красно село – това е една от примерните зони, в която метрото промени динамиката на пазара и ценовите нива. Удобството на този вид транспорт оказа влияние на много градски територии и като цяло промени начина на предвижване в столицата. Създаде удобства, чрез които хората да не се притесняват, че живеят в единия край на града, а работят в другия. Клиентите често дават заявка „Търся имот в близост до метростанция“ и голям обсег от квартали.



Още по темата

Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • 1 10:56  17.07.18
    Този коментар е премахнат от модератор
  • Цена над офертната!?
    Отговор
    2 11:14  17.07.18
    Значи купувачите плащат над офертните цени. Верно ли? Тази патка за глупаци ли ни взема?
  • Aнонимен
    Отговор
    3 11:14  17.07.18
    Надуха пак грозно имотен балон. Банките раздъват цените като раздават кредити при почти нулево самоучастие.Имотните агенции плащат на медиите за такива статии за да могат да всяват страх у хората за още и още поскъпване на жилищата . Осъзнайте се и си спомнете какво направиха 2008 ма . Цените на жилищата за извратено надути в София с над 20 %,30 % процента . БНБ трябва да се намеси ако сме в нормална държава !!!

    Коментиран от #5

  • Банкер
    Отговор
    4 11:23  17.07.18
    БНБ и дреме на шмайзера. Колкото за КТБ се намесиха...

    Коментиран от #30


  • Кавръче,
    Отговор
    5 11:39  17.07.18

    До коментар #3 от "Aнонимен":

    Купувай защото до две години тая шума дето си я приготвил ще ти стигне за панелка в обеля
  • АСД
    Отговор
    6 12:05  17.07.18
    Населението удърно намалява. Има спад в редица реални сектори на икономиката. Високите цени на жилищата се определят единствено от ниските лихви по депозитите. Много по-изгодно е да държиш площи под наем (дори само частично заети) от колкото да ги държиш на влог. Така се надува балона на имоти (инвестиционни), в който реалното търсене (с цел обитаване) е минимално. Така че няма нищо страннно празните сгради, в които няма имоти за продаване. Липсата на условия за инвестиции в бизнес в съчетание с високи лихви по кредитите и ниски по депозитите надува имотния балон. БНБ нежелае да регулира спреда-разликата в лихвите купува-продава, а би могла, но печалбите на чуждестранните банки са важни за джобовете на УС на БНБ.

    Коментиран от #27

  • Кирил
    Отговор
    7 12:21  17.07.18
    Доброто място и качественото строителство в София ще стават недостъпни като в Прага Варшава будапеща.другото са празни приказки
  • помпата
    Отговор
    8 12:24  17.07.18
    помпа
  • Умен
    Отговор
    9 12:33  17.07.18
    Поредната некадърна брокерка. Я да направи един икономически анализ от къде пари за тези цени като се има предвид средната работна заплата в София и демографията. Публикувано във факти.бг: Отпадането на СОФИБОР не изплаши потребителите, което е знак, че банковата система контролира разумно промените, които предприема. А официалното предупреждение от ЕК и от БНБ?
  • 692
    Отговор
    10 12:46  17.07.18
    цитат от статията : Пазарът на жилищата през първото полугодие на тази година е по-активен в сравнение със същия период на миналата РЕАЛНА справка от агенциата по вписвания : брой вписвания за второ тримесечие април - юни : за 2017 - 7441 вписвания за 2018 - 7119 вписвания Къде го видяха тоя ръст и от кеде взеха тая информация само за жилищата ? по броя хора влезли във кантората на брокера ли ?

    Коментиран от #11

  • ГОСТ
    Отговор
    11 13:16  17.07.18

    До коментар #10 от "692":

    Точно мислех и аз да цитирам тази статистика. Хубаво е да се види и че възбраните са над 1700. Госпожата показва колко е " кадърна" в сметките цялата брокерска напаст.
  • Реститутка
    Отговор
    12 13:44  17.07.18
    Какви са тези противоречия между участниците на пазара на имоти при това членова на уж легитимнато ерзац сдружение на брокерите. От Unique estates говорят за занижено търсене, тая инжинерка, не знам защо се титулува като инжинер, при положение, че уменията и способностите и като такъв вероятно отдавна са закърнели, поради непрактикуване на професията, пък по какво е инжинер така не разбрахме- сигурно по ВиК, което е много тясно свързано с брокерството, но това е отделна тема. Та тая инжинерка Парафинова твърди, че сделки се сключвали над обявената цена. Ми че то си е така, ако се замисли човек- имота струва 100 хил. евро плащаш 2-3 хиляди отгоре за нотариус, 3 -4 хиляди за комисионната на госпожа инжЕнерката и то излиза целия масраф с 5-6 % над обявената цена. Сигурно това е имала предвид. Милата.... и всичко под мотото гладна кокошка просо сънува.
  • Комбина
    Отговор
    13 14:48  17.07.18
    Понеже тук са се събрали само разбирачи, моля някой да ми каже, в коя столица на ЕС цените са по-ниски от тези в София?

    Коментиран от #14, #16

  • икономист
    Отговор
    14 14:55  17.07.18

    До коментар #13 от "Комбина":

    В тази, в която заплатите са по- ниски от тези в София.
  • Тук едно, там друго
    Отговор
    15 15:06  17.07.18
    https://www.investor.bg/news/comments/264807/451/ В единия сайт оптимизъм, в другия песимизъм. Както е тръгнало балона ще гръмне преди увеличението на лихвите догодина. Ще има пак 600е в крайните квартали.
  • ЕС ЕС
    Отговор
    16 15:18  17.07.18

    До коментар #13 от "Комбина":

    А ти ми кажи в коя столица на ЕС има 50% увеличение за 3 години, да видим къде сме.
  • наблюдател
    Отговор
    17 15:32  17.07.18
    за тези, които правят паралел с балона 2008 - тогава външните инвестиции бяха 10 пъти по-високи от сега, също заплатите бяха 2 пъти по-ниски, а лихвите 2 пъти по-високи. Също така много мераклии-строителни инвестотори фалираха, който остана има по-реална представа за бизнеса. На който му трябва - ще си купи, който иска да инвестира - ще го направи. София ще остане място, където имоти ще се търсят. Живеещите под наем и в панелки ще си хейтят по форумите, че банките, брокерите и инвеститорите са надулибалон
  • Грую
    Отговор
    18 16:30  17.07.18
    В момента е изключително трудно да се продаде апартамент ако е купен за инвестиция в последната година А ако трябва да се освободят пари (заминаване в чужбина, големи деца които емигрират и т.н.)? Предпочитам да държа парите си в банка (въпреки почти нулевите лихви) - те могат да ме последват срещу такса от 10-20 лв в Париж, Прага или Копенхаген И моля без коментари от рода на "живей под наем пък кътай пари" Не всички с 100 000 Евро сме под наем (живеем в собсвени жилища повечето хора с пари!)

    Коментиран от #21

  • 111
    Отговор
    19 16:59  17.07.18
    Цените са високи и още се севдигат! Вижте цените в Европа! ..И така трябва да бъде! Не може сульо и пульо да имат жилища в големите в големите градове,да живеят под наем! Няма имотен балон,цените са още твърде ниски, който иска евтино,да върви на село!!!...

    Коментиран от #20

  • 112
    Отговор
    20 17:10  17.07.18

    До коментар #19 от "111":

    Ниски казваш? А колко високи да са? Половин милион за тристаен в Софето отговаря ли на Европата?
  • nkavrakov
    Отговор
    21 18:30  17.07.18

    До коментар #18 от "Грую":

    И защо ще продаваш апартамент купен за инвестиция след ЕДНА ГОДИНА? Ти май идея си нямаш какво значи ИНВЕСТИЦИЯ

    Коментиран от #22

  • До nkavrakov
    Отговор
    22 18:53  17.07.18

    До коментар #21 от "nkavrakov":

    Аз нищо не продавам. Имам си жилище в което живея. Държа солидна сума в банка и ако реша да се изнасям парие ми тръгват с мен срещу малка комисионна накъдето поема в европа. Моля те чети по-внимателно! Казвам, че КОЙТО е купил последната година - бавно ще продава (дълго ще си чака парите), ако му протрябват тези пари!

    Коментиран от #23

  • До грую
    Отговор
    23 19:09  17.07.18

    До коментар #22 от "До nkavrakov":

    Чета внимателно пост #18, ТИ твърдеше че е трудно да се продаде апартамент купен за ИНВЕСТИЦИЯ преди година! Яко финансово неграмотен си! НЯМА едногодишна инвестиция в апартамент! Ако някой продава апартамент в който е ИНВЕСТИРАЛ значи го е купил поне преди пет години. Като сметнеш и наемите значи е спечелил поне ДВОЙНО!

    Коментиран от #24

  • Грую
    Отговор
    24 19:12  17.07.18

    До коментар #23 от "До грую":

    Няма да ти обяснявам какъв съм. С жена като теб и телевизор не се спори Парите са най бързия актив за мобилни хора А каруците като тебе си стоят по дупките
  • nkavrakov
    Отговор
    25 19:15  17.07.18
    Ееех Грую, докато не разликата между актив и инвестиция ще живееш при мама.
  • Инвеститор
    Отговор
    26 20:25  17.07.18
    Купих си две на половината от обявената цена!
  • Валутен Борд
    Отговор
    27 20:41  17.07.18

    До коментар #6 от "АСД":

    Докато €1 = 1.97 лв, БНБ ще следва лихвата на ЕЦБ
  • Ст.Стоянов
    Отговор
    28 00:11  18.07.18
    Това отдавна е така не обиждай жената жената говори за качествени имоти и при тях това е практика ти не би ли сигнал цената ако обявиш имота и след два часа доиде клиента и иска да го капарира и ти ще корегираш цената ако не си паток

    Коментиран от #29


  • 112
    Отговор
    29 07:23  18.07.18

    До коментар #28 от "Ст.Стоянов":

    Брей, ама ти сериозно си вярваш, а? Значи и без това надутите цени са ниски? Я си оправете версиите, на едно място пишете няма продажби и май сме в балон, на друго - цените са ниски, още може. И да, лъжлива патка е, защото надува така желанието на собствениците да обяват още по-безумни оферти.
  • РЗС
    Отговор
    30 13:48  18.07.18

    До коментар #4 от "Банкер":

    Напротив намесиха се, всичките от БНБ си изтеглиха парите от КТБ в последния момент, има вече някои разкрити в другите новини

    Коментиран от #31

  • Банкер
    Отговор
    31 15:11  18.07.18

    До коментар #30 от "РЗС":

    Вярно, прав си брат... Добро попадение като коментар.
  • Див Прост ама с пари
    Отговор
    32 15:49  21.07.18
    Брокерите в краините квартали гледат тъжно :( :( Чак ми дожалява ама как да купя тия смешни бърлоги на тази цена. Ако си собственик.Като ти се продава и ти трябват пари -30% Ако не бързаш и не те гази валяка,чакаи си. От умрял писмо хахахахахаххаха А брокера каквто и да ти каже е лъжа. Това му е работата. Ама сега гедат много тъжно.Щото и те не си вярват АААХАХхахахах

Напиши коментар:


Публикувай