10 579 19

Бъдещето е на пазара на наеми

Бъдещето е на пазара на наеми
Снимка: М. Богданова ©

Наем или заем? Този въпрос винаги е стоял на дневен ред пред купувача. По време на бума на пазара дилемата беше дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо или да живея под наем при минимални месечни разходи, защото темпът на повишаване на месечната рента е минимален. Днес във въпроса наем или заем се влага нещо доста по-различно – дали да купя жилище, за да има къде да живея и да давам пари на банката, защото съм го взел на кредит или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?

Безспорно темпът на повишаване на наемите изпревари този при цените.В много квартали днес, за да се живее под наем, клиентът трябва да отдели поне половината, ако не и повече, от месечното си възнаграждение.

И все пак основният въпрос остава защо наемите се повишават с по-бързи темпове отколкото цените на жилищата? Отговор на този въпрос дава инж. Ирена Перфанова в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти imot.bg.

Инж. Перфанова, темпът на увеличаване на наеми изпревари този на продажби. Кои са факторите, които доведоха до това?

Темата е много коментирана. В инвестиционното консултиране, когато се правят изчисления за възвръщаемостта на инвестицията много е важно каква доходност търси инвеститорът. Как той оценява стойността на собствения си капитал във времето? Неговата преценка обикновено стъпва на определени пазарни фактори и анализи, които му дават нагласата какво да очаква от пазара. Отдаването под наем не е единствената, но е една от важните форми за получаване на доходност от инвестиция в недвижим имот.

Ако разгледаме исторически назад имотния пазар в България и се върнем в 90-те години на миналия век ще видим, че е имало пряка зависимост между процента на възвръщаемост на инвестицията в имоти и лихвените проценти по депозитите в банките в комбинация с фактора количество имоти на пазара. Възвръщаемостта от инвестицията в жилищни имоти е стигала до 10% на година в периодите, когато лихвените проценти по депозитите бяха твърде високи, а предлагането на пазара ограничено. Само за десетина години възвръщаемостта падна на нива до 4-5% и се задържа по-трайно на това равнище. След това станахме свидетели и на по-ниски нива.

В Западна Европа преди последния възход на пазара не бяха си и мечтали за такава проценти, но техните лихвени нива и по кредитите, и по депозитите бяха в пъти по-ниски. При тях доходността от жилищни имоти достигаше 2-3%. В момента наблюдаваме в Украйна висока доходност от имоти и високи лихвени нива по кредити и депозити.

Лихвените проценти по депозитите обаче отдавна вече гравитират около 0%...

Да, а поддържането на високи лихвени проценти по депозитите държеше много пари в банките с цел получаване на „мързелива“ доходност. Но това поддържаше и високи лихвените проценти по кредитите. Сега съотношението се промени, лихвените проценти по депозитите са нулеви и плавно преминават към отрицателни, а парите се движат в икономиката и пазара на недвижимите имоти. И това ще остане трайна тенденция, която се засилва с виртуализацията на валутите. Т.е. изчезна факторът, който даваше сравнение дали е по-добре да държим парите в банка или да ги вложим в недвижим имот. Безспорно – ако искаме да получаваме някаква доходност от спестяванията си и не знаем какво друго да правим с тези пари, по-добре да ги вложим в недвижим имот, защото той има винаги остатъчна стойност и може да генерира допълнителна доходност.

Но тенденциите в световен мащаб не са към повишаване доходността от недвижими имоти, а напротив – удължаване на периода на възвръщаемост на инвестицията при отдаване под наем. Един от въпросите, с който вълнува ООН е affordability, т.е. какъв имот може да си позволи да закупи или наеме средностатистическия гражданин. Това е важен фактор, защото дава индикация за бъдещите процеси на развитие на имотните пазари, къде, как и при какви условия хората живеят, какво могат да си позволят.

Намаляването на доходността при имотите и тенденцията за увеличаването на ежедневните разходи, данъци, такси, средства за здравеопазване, технологии, здравословен начин на живот, в един момент би довела до желание за освобождаване от тази инвестиция и търсене на друго приложение на парите за получаване на по-висока доходност или просто покриване на присъщи разходи.

Подобен процес наскоро наблюдавахме в Гърция. Това в по-дългосрочен аспект завърта колелото на историята към окрупняване на собственост в ръцете на по-силни инвеститори. Този трансформационен процес ще отнеме десетилетия, но е неизбежен и ние вече сме част от него. Населението в Европа е с тенденция към намаляване и състаряване. В световен мащаб текат масови миграционни процеси. В същия този момент виждаме друг процес, който вече върви и у нас – масова концентрация към големите градове.

Връщайки се към ситуацията днес – цените на имотите скочиха и надмината нивата на 2008 г. за период от 4 години. Кривата на покачването на цените е в пъти по-плавна от тази, която наблюдавахме по време на предходния бум, което е доказателство, че имаме по-стабилен пазар. Но ако доходността от недвижими имоти чрез отдаване под наем е била 4-5% в началото на покачването на цените, то е логично и сега наемите да се движат нагоре с темпа на ръст на продажните цени. Или в контекста на казаното по-горе е било логично до момента.

Кое днес движи пазара на наеми?

В София в периода на европредседателството имаше завишен интерес от наемане на имоти. Икономическият ръст в столицата, навлизането на нови технологични компании също движи пазара на наеми. Има много чужденци, които вече работят в столицата, които също са клиенти на този пазар. Цените се движат според възможностите на пазара и е нужно време той да се балансира. Едновременно с това много хора продължават да инвестират в покупката на имоти, поради ниските лихвени проценти по кредитите, които в момента формират месечна вноска равна на наемна цена.

Търсенето или предлагането доминира на пазара на наеми?

Пазарът започва да се пренасища с предложения и не сме в очакване същата тенденция да продължава. Вече отчитаме задържане за по-дълъг период от време на оферти за имоти обявени за отдаване под наем. Има и много, които седят празни и не са на пазара. Така, че това надскачане на темпа на ръст е моментно явление.

Тенденциите за отдаване на имоти под наем за краткосрочен наем също оказват влияние на останалия наемен пазар, макар и косвено. Повишаването на стандартите и търсенето на ремонтирани, добре обзаведени жилища, в добре поддържани сгради също влияе на цените. Т.е. повишаването на критериите на клиента.

Но с пренасищането на пазара с ново строителство и глобалните тенденции доходността плавно започва да слиза надолу и независимо, че все още продажните цени растат, наемният пазар е пред прага на балансиране.

Месечният наем на жилище в повечето квартали на София надхвърля 50% от средната месечна заплата. Какво бихте посъветвали кандидат наемателите?

Всеки клиент има свободата да разпределя разходите си, както намери за добре. Не бих давала такива обобщени съвети, защото за тях са важни много други персонални фактори. От друга страна, да търсиш по-висок стандарт на живот е добър стремеж и не трябва да го спираме. По-скоро бих пожелала по-високи финансови възможности на хората и по-балансиран наемен пазар, което може да стане и с някой политики от страна на държавата. Ако даваш 50% от доходите си месечно за наем и това е повече от това да плащаш месечни вноски в банка по кредит може да се окаже по-добре за клиента да закупи недвижим имот. И това масово се прави. Но все пак не трябва да се забравя, че взимането на кредит е обвързване с дългосрочни ангажименти, докато наемането е по-краткосрочен и по-лесно променлив процес.

Високите наемни нива отказват ли наемателите и наблюдавате ли тенденция към пренасочване към сегмента на покупки?

Високите наемни нива карат клиентите да преговарят по-сериозно за цената, когато искат да наемат един имот, да правят оглед на повече на брой имоти, когато избират бъдещия си дом или този с цел инвестиция, да подписват по-краткосрочни договор за наем /обикновено за година /. Разбира се има и такива, които предприемат закупуване на имот и то се повлиява, както казах от съотношението на размера на наема спрямо месечната вноска и възможностите на клиента да се ангажира в дългосрочен план да изплаща този наем.

В глобален аспект наемният пазар е пазар на бъдещето. Той е зависим от възможностите за бизнес, обучения, социален живот, миграционните процеси, мобилността и технологиите. Той няма да спре, но не трябва да очакваме, че доходността от него ще е постоянна и растяща. Инвестиращите в имоти с цел отдаване под наем трябва да осъзнаят каква е реалната пазарна тенденция, за да имат реалистични очаквания. И да не забравяме, че пазарът на имоти е логичен и се продава не на цената, която на нас ни се иска, а на цената, на която клиентът може да си позволи.

Поставете оценка:
Оценка 0 от 0 гласа.

Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • 1 Грую

    24 5 Отговор
    Странно какво движи пазарът при 30 годишна перспектива за възвръщаемост от наеми на инвестицията в имот. Амортизацията на сградите е 4% или след четвърт век или трябва да правите основен ремонт или да се опитвате да дадете под наем бърлога, в която вероятно никой няма да иска да живее?

    Коментиран от #11

  • 2 Умен

    10 8 Отговор
    Тая Перфанова е икономически неграмотна. Как наличието на пари в банките ги кара да дават кредити на високи лихви? Точно обратното е, защото имат пари и трябва да ги раздават на кредити за да носят доходност. Иначе едни пари в трезора нямат доходност за банката. А за да ги раздават трябва да са привлекателни а за да са привлекателни, лихвите трябва да са ниски. А дали наем или заем, все тая. Наемите се равняват на вноската по кредита за апартамента (ново строителство) а понякога и отгоре за да може пишман тариката/далавераджия/рентиер/хазаин да печели нещо от този апартамент т.е. изплащаш чужд апартамент. Като можеш да го изплащаш, що да не си вземеш. В белите страни наемите се определят от лихвите по депозитите, защото там апартамент се отдава под наем, ако е купен с налични средства а не с кредит. Защото тези пари, ако стоят на депозит, носят по ниска доходност. Ама наще некадърни брокери това или не го знаят или не го обесняват на пишман инвеститорите.

    Коментиран от #10

  • 3 луд

    18 2 Отговор
    Вижте аз давам под наем собствено жилище в голям град и живея също под наем на по-хубаво място в същия град за +25 лв на месец. Това глупост ли е? Или трябва да продам и да купя да дам +40 000 Евро и на брокери да дам по 2х3000=6000 евро за двете сделки Посъветвайте ме г-жо Икономист Инженер Перфанова
  • 4 Брокер

    3 3 Отговор
    Шъ съ пичели от п**и въ**и, вече!
  • 5 Спасова

    2 3 Отговор
    Има един рекламен слоган:Качество за всеки! Не разбирам критиката към интервюирания .Фактологията, изложена от нея е вярна, препоръките са в духа на рекламния слоган.
  • 6 Филип ll

    8 1 Отговор
    Печели се и от наеми разбира се. Например даваш два двустайни за 1400 лева. Но голямата печалба е в покупко-продажбата. Имот с по-малка възвръщаемост от наем поради високата си себестойност генерира по-висока печалба при продажба в подходящ момент.

  • 7 CL500

    13 1 Отговор
    Само като прочртох това: Публикувано във факти.бг: ''дали да си купя жилище, чиято цена расте с около 30% на година и това да е отлична инвестиция като го продам след време двойно по-скъпо'' и ми стана ясно, колко е измислена статията. Все пак продължих да чета и стигнах до: ''Публикувано във факти.бг: или да живея под наем като месечната вноска вероятно ще надвишава рентата?'' и се обърках тотално, какво е искал да каже автора :-)
  • 8 Балъците купиха вече

    9 4 Отговор
    Ако си под наем е много вероятно да не си от Софя. Ако е така то тогава знаеш че утре може и да си в Италия Англия и тн. Но ако си се загробил с нещо тук си СПРЯЛ. А е много вероятно и да си се яко прее.. Защото като купуиш нещо ти трябват едни 10 бона за да го прехвърлиш и да се разплатиш с агенцията 15-20 да го направиш да става за живеене и тн. Ако си под наем и излезе друг със 100 кинта по ефтин или по близо до новата ти работа.Само си вдигаш чукалата и по логиката на тая тъпа стария вече изкарваш само от това движение по 100 лв на месец.
  • 9 Логика

    7 2 Отговор
    Като гледам как се строи е възможно след година две наемите да са бая по ниски от сега. Повече оферти по приятни цени.
  • 10 Филип ll

    9 2 Отговор

    До коментар #2 от "Умен":

    Като се абстрахирам от вулгарния Ви дискурс: “Тая ... е икономически неграмотна”, “ ... не обесняват на пешман инвеститорите ...” и т.н., с удоволствие ще ви покажа защо не сте чак толкова Умен: 1. Логиката зад ниските лихвени нива в момента е, че Федералния резерв, десет години след фалита на Лемън Брадърс, е наясно че всяко по-чувствително повишаване на лихвения процес би довело до нова криза на кредита. И понеже Американците са изградили високия си жизнен стандарт върху кредит - жилищна ипотека, студентски заем, кола на изплащане, кредитни карти и т.н., Федералният резерв е на нисък лихвен процент за много години. Няма държавник или финансист който да си направи харакири с рязко и силно повишаване на лихвения процент. И понеже ние всички живеем в Америка, Европейската централна бенка копира действията на Федералния резерв. Докато сме във валутен борд, БНБ сляпо следва Европейската централна банка. Оттам и ниския лихвен процент. 2. Не зная какво разбирате под “белите страни”, но в Обединеното Кралство не само можеш да отдадеш под наем жилище на ипотечен кредит, но има специални жилищни заеми за преотдаване под наем: buy-to-let mortgages. Направих си труда да Ви оборя, защото ширещата се вулгарната простащина с напомпано самочувствие в България трябва да си знае мястото и изобщо никой отговорен човек да не я взема насериозно. Това е един от пътищата към Европа, която за съжаление е все още на светлинни години от нашия “Умен” българин.

    Коментиран от #14, #18

  • 11 Без притеснения

    8 1 Отговор

    До коментар #1 от "Грую":

    Грую, зависи къде е "бърлогата". Аз давам апартамент под наем и трябва да му направя основен ремонт, но наемателите са доволни и от това състояние и не искат да напуснат. Вярно и наема е по-нисък в сравнение с предложенията наоколо, но може пък точно това да ги привлича. Местоположението на "бърлогата" е от голямо значение.

    Коментиран от #13

  • 12 Гост

    9 5 Отговор
    Да живееш под наем има доста по-вече предимства от изложените тук. Може да се преместиш на по-добро място когато си пожелаеш. Нямаш ангажимент към поддръжка на апартамента и сградата, данъци, застраховки и т.н. Недвижимия имот е тежък товар който се носи цял живот от собственика. Когато решиш да го продадеш ще бъдеш на загуба, продавача винаги губи. За млади хора живеенето под наем винаги е за предпочитане. Не случайно на запад над половината от населението живее под наем. Статията е поръчкова и насърчава младите хора да попаднат в ръцете на алчните банкери и да се загробят за цял живот.
  • 13 Наем

    6 1 Отговор

    До коментар #11 от "Без притеснения":

    За всеки влак си има пътници, за всеки наемател - наем. Примерът ти показва друго - наемите са точен показател за стойността на имота. Бърлога на нисък наем и топ имот с висок наем на една улица е разбираемо. Но по обявите за продажба са на една цена. Брокерси тъпотии
  • 14 жилищни заеми за преотдаване под наем

    9 3 Отговор

    До коментар #10 от "Филип ll":

    Прочетох ви глупостите и не мога да се сдържа да не напиша. Бацеее я щи дам пари на лихва да си купиш апартамент и да го дадеш под наем. Мен ми е през К... че ще се прееб.. Аз ще прибера и апартамента и парите дето ще трябва да ми доплатиш като се наиграеш на финансист.
  • 15 498

    2 2 Отговор
    Филипе, много ти е старо инфото за САЩ. Основната лихва на ФЕД е над 2% с тенденция към 3. ЕЦБ е на 0 и не копира а крепи южните свръхзадлъжници в еврозоната. Като влезем и ние ни чака същото като Гърция с дългове до дупка и ниски лихви само ако с тях си плащаме вече взетите заеми. И така длъжници до безкрай. Но забележи ниски лихви само ако сме заплаха за еврото, иначе ще ни разкажат играта. Най-страшния сценарий е еврозона, дългове до козирката и връщане на лева за да си платим дълговете в евро. Това в Турция ще е желан сценарий.
  • 16 Само помислете

    4 1 Отговор
    Първо статията е само за големите градове. Второ цените в България на неми и имоти са космически високи на база доходи в градовете. Защо е така ли - защото 90 % от имотите са боклуци за ремонт или за събаряне и всъщност има дефицит на качесвени жилища. Обаче тея с некачествените искат цени като за качесвени. Наем за дупка - 400 лв. За хубав апартамент 450 лв. В момента в който (ако) доходите се вдигнат, тея с дупките ще умрат от глад а на тея с качествените ще им се вдигнат цените още. Та проблема не е наем или покупка, а доходи
  • 17 FreddieMack FannieMae

    1 0 Отговор
    Bloomberg current rates: Fed-2%, ECB-0.75%. Бяха 6% преди кризата. Който държи печатницата, може да си позволи да вдига процента. Така се надува поредния балон. Онези които банкрутираха банките отново са в бордовете на спасените с парите на данъкоплатците банки. Чувството за безнаказаност подклажда животинската алчност.
  • 18 Умен

    1 2 Отговор

    До коментар #10 от "Филип ll":

    И ти си толкова иконимически грамотен като госпожата от интервюто + ти куца много четенето с разбиране. Лихвите в момента са ниски не заради леман брадърс а за да се стимулира икономиката като тенденцията е леко да започнат да се вдигат лихвите иначе ще фалират банките. Прочети пак статията и моя коментар да видиш как съм обяснил защо тази е икономически неграмотна. За англия не знам, но за германия знам. И един въпрос, че ми стана интересно за англия. С какво се различава този кредит, който ти казваш, че го има, с обикновенния ипотечен кредит?
  • 19 Townboy

    2 0 Отговор
    Неразумно е да купиш 30 годишен апартамент с 30 годишна ипотека с презумцията "да оставиш нещо на децата". С покупката на кондоминиум нищо няма да оставиш на децата! Ипотеката има смисъл само ако е обвързана със земя. Да живееш под наем също не винаги е най-доброто решение. Покупката на жилище с не собствени средства е важно решение и трябва добре да се обмисли.

Напиши коментар:


Публикувай
ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa или ca нaпиcaни изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки.