6 522 25

Инж. Перфанова: Много хора вече инвестираха спестяванията си, взеха се и не малко кредити

Много собственици си продават имотите в други градове, за да реинвестират в София

Инж. Перфанова: Много хора вече инвестираха спестяванията си, взеха се и не малко кредити
Снимка: М. Богданова ©

Купувачите предпочитат жилищата ново строителство основно заради съвременните материали, които се влагат в тях и прилагането на модерни технологии. Освен това те са с по-привлекателни общи части, повече удобства за паркиране, асансьори и много добра топлоизолация. Също така не се налага клиентите да инвестират време и пари в реновиране, както това е при старото строителство.

Що се отнася до разликата в интензивността на пазара на жилища в София и по-големите градове, тя ще продължи да е налице и през следващите години. „Само много сериозни политики за развитие на регионите и силни стратегически инвеститори могат да намалят миграцията и да засилят позициите на поне окръжните градове. Много добър пример са гр. Бургас и гр.Пловдив. Но имотният пазар е далече на по-ниски нива“, казва в интервю за imot.bg инж. Ирена Перфанова, заместник-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“.

Инж. Перфанова, 2019-а е третата или четвъртата поредна година, в която анализатори прогнозираха забавяне темпа на ръст на цените при жилищата, но той така и не се случи. Кои са причините според Вас, прогнозата да не се сбъдне?

През 2019 г. се забеляза съвсем реалистично забавяне на ръста на цените. Станахме свидетели и на появата на имоти в сгради, чието строителство започва сега на нива по-ниски от средните пазарни с до около 10%. Продължава обаче интересът към по-маломерните имоти, чийто цени наистина не отстъпиха от растящата си позиция.

Прогнозите обикновено се дават на базата на ясни факти. Когато обаче тези факти са зависими от международната политическа обстановка и претърпят неочаквани промени е напълно нормално това да се отрази и на местните пазари. Ако обърнем внимание през последните години анализаторите не се ангажират с дългосрочни прогнози, именно защото зависимостта от международната обстановка е много голяма, а тя е често непредвидима. През тази година не се случи отложеното покачване на лихвените проценти. Дори напротив – те бяха насочени още надолу до отрицателни нива и спекулиране с това в някой държави.

Безспорно всички сме в очакване на сериозна икономическа криза, в голяма степен контролирана. Напрежението в очакване какво ще се случи с имотния пазар постоянно се покачва. Критичният момент постоянно се отлага, но въпреки това в цял свят се усеща пренасищане на имотните пазари.

Акцентът върху новото строителство продължава. Защо, според Вас, преобладаващата част от купувачите се насочват именно към него?

Новото строителство в момента привлича с атрактивни цени, но и поради факта, че сградите са строени съгласно новите нормативни изисквания, със съвременни материали и с прилагането на модерни технологии. Освен това сградите имат по-привлекателни общи части, повече удобства за паркиране, асансьори, много добра топлоизолация, нова водопроводна мрежа и ел. инсталации и т.н. И като цяло нова по-съвременна среда.

В периода 2006-2008 г. разликата в цената на квадратен метър жилищна площ в строеж и такава на готово строителство беше съществена. През последните 7-8 години цените при двата вида е почти идентична. На какво се дължи това?

Цената наистина беше много идентична и това се дължеше на очакваното поскъпване. Но вече както казах виждаме по-съществена разлика, защото строителите са предпазливи, бих казала и опитни след предишната имотна криза. В момента за тях е най-важно да секюритизират финансирането на проекта, така че да успеят да завършат сградите в срок. Въпреки високия интерес на купувачите към придобиване на имот, той е намалял през последната година. Много хора вече инвестираха спестяванията си, взеха се и не малко кредити. Интерес ще продължава да има, защото нуждите на хората са със социален статус, а имотът служи именно да задоволява тези им нужди.

Казвате, че през последните месеци отново се наблюдава подобна голяма разлика при жилища в етап на строеж и вече готови. Кои са факторите това да се случва?

Казано с една дума очакваните политико-икономически промени в Европа и цял свят, които няма как да не се отразят на имотния пазар. Инфлацията – увеличаването на ежедневните разходи на хората, които стопяват излишъка за инвестиция в имот. Очакваното покачване на лихвените проценти. Неясното бъдеще след вече повече от 5 години ръст на пазара. В известна степен пренасищането на пазара и особено наемния.

Разликата в пазара на жилища в София и по-големите градове, като изключим Варна, е съществена и като цени и като развитие на пазара. Наблюдава ли се все пак някакво „стопяване“ и приближаване на тези големи областни български градове до ситуацията в столицата?

Категорично не. Не се и очаква да се случи. Много хора си продават имотите в други градове, за да реинвестират в София. Потокът от миграция към столицата расте. Това е опасен социален проблем. Само много сериозни политики за развитие на регионите и силни стратегически инвеститори могат да намалят миграцията и да засилят позициите на поне окръжните градове. Много добър пример са гр. Бургас и гр.Пловдив. Но имотният пазар е далече на по-ниски нива. Няма и условия за достигане на тези в столицата. Не е и нужно да се стремим да догонваме софийските цени. Имотите трябва да са достъпни до стандарта на хората.

Кои са факторите, които ще движат жилищния пазар през следващите няколко месеца или през следващата 2020 г.?

Факторите не са се променили. Все повече млади участници на пазара се забелязват. За тях е важно да имат стабилна работа и добри доходи, за да може да изплащат кредитите, които взимат, защото малка част от тях имат 100% собствен капитал. Влиянието на политиките в Европа ще става все по-силно. Националните ни макроикономическите показатели също са много важни.

Как се определя правилно цената на един имот?

В цената участват много фактори, които трябва да бъдат отчетени – всички характеристики на имота, сградите, земята, съседите, социалната среда, транспортните връзки, удобствата, качеството на строителство и СМР, обзавеждане, гледки, изложения, етажност, конструкция, и много други. Правен статут и технически характеристики.

В интернет виждаме само много малко информация за един имот. Снимките допълват представата, но това е твърде недостатъчно за определяне на правилната стойност, ако не се обследват детайлите на място в имота. Затова правилната офертна стойност се определя най-добре от опитни професионалнисти, а пазарната цена е тази, която среща интереса на страните в една сделка.

Несъмнено пазарът на всяка държава, особено когато става дума за жилища, е някак си затворен, строго специфичен за всяка държава и строго специфични, местни фактори определят неговото движение. Все пак той е част от икономиката, а икономиката на всяка държава зависи и до голяма степен от световната такава. В този контекст как ще се развива пазарът на недвижими имоти в контекста на икономически и политически промени – от една страна на местно, чисто българско ниво и от друга на европейско и световно?

В момента съществува много сериозен конфликт между инвестицията в имот като финансов продукт и влагането на пари в него с цел задоволяване на лични жилищни нужди. Инвестиционните интереси са насочени към стабилност на вложения капитал, увеличаването му и получаването на допълнителна доходност. А когато покриваме личните си жилищни потребности търсим онова, което можем да си позволим. В единият случай се радваме, когато цените растат, а в другия когато стават по-достъпни. Противопоставяме социалния характер на имота с този на обезпеченото злато. Затова пренасищането на пазара и увеличаването на празните необитаеми имоти стават причината за създаването на нови политики.

Тези политики обаче от една страна ще възпитават да сме по-отговорни към имотите, които притежаваме или искаме да притежаваме, но от друга страна ще оскъпяват лукса да имаш собствен имот. Ще спра до тук – темата е много дълбока и бих искала да запазя част от нея за шестата конференция INSPIRE TO HIGHER, организирана от НСНИ, която ще се проведе на 18 октомври 2019г. в София.

Технологиите навлизат все по-бързо в ежедневието ни. В коя част от процеса на покупко-продажба или отдаване под наем могат да намерят най-полезно приложение?

Наистина процесите са много. Blockchain дава възможност дори да сключваш крайна сделка дистанционно. Според сега действащото законодателство у нас, навлизането в наемния пазар е по-лесно. Дори изключително полезно. Ние нямаме специален закон, който да урежда наемните отношения. В това отношение изоставаме спрямо други европейски държави. Някой от недостатъците на липсата на законодателство могат да бъдат компенсирани чрез софтуерни решения с цел подобряване на комуникацията между наемател и наемодател и подсигуряване на повече информираност на страните, а също така синхронизиране на процеси и действия.

Технологиите могат да са много полезни при правенето на анализи, взимането на прогнозни решения, подобряване на комуникацията между клиент и посредник, клиент и пропърти мениджър. Подобряване на визуализацията на имотите, спестяване на време за провеждане на срещи, селекция на имоти, анализиране на критерии и мн. други.

Сами по себе си технологиите дават възможност за повече прозрачност и са в услуга на бизнеса. Но те безспорно ще заместят част от човешкия труд и ще съкратят времето, което човек влага в един процес, което означава пазарно отсяване на кадрите по компетенция, адаптивност, гъвкавост, професионална етика.

Кои са акцентите на семинара и празника на посредниците на недвижими имоти тази година?

Празникът тази година е насочен към технологиите, политиките за управление на етажната собственост, енергийната ефективност на жилищните сгради и техническата им паспортизация. И още една много важна и ключова тема – макроикономическото влияние върху имотния пазар.

Семинарите, които имат за цел да дадат нови знания на участниците във форума са допълващи към общите теми. Имаме двама международни лектори – Никос Маноменидис от Гърция и Джом Мейфилд от САЩ и двамата предоставящи знания утвърдени от Американската асоциация на реалторите, която всъщност е водещата професионална организация в световен мащаб, когато говорим за дейността на брокерите и агентите на недвижими имоти.

Не сме пренебрегнали и българските специалисти – тази година сме поканили Вергиния Накова от Training Academy, която ще отрази именно новите отношение възникващи с навлизането на технологиите в бизнеса, промяната на потребителското поведение и как да се адаптираме към нея.

Както винаги очакваме интересен и вълнуващ празничен ден, който покрай политиките и знанията създава нови контакти и зарежда бизнеса с нови идеи и енергия.

София / България
Поставете оценка:
Оценка 5 от 1 гласа.

Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • 1 Буко Баламата

    50 7 Отговор
    Бре вчера имаше покачване на търсенето.Истината е,че само много прости хора дават сумите които се искат на безподобни хралупи.
  • 2 00000014

    64 3 Отговор
    Стига сте лъгали хората с новото строителство! Елате в "Толстой" бл. 6 . течове, падаща мазилка, провиснали врати, тънки стени с нулева звукоизолация .... аман от платени статии!
  • 3 Учителката

    33 0 Отговор
    НякоЙ държави. КоЙ са тези държави?
  • 4 Boxy

    41 0 Отговор
    "секюритизират", бре човече, не можа ли да кажеш "осигурят"?
  • 5 Аврам

    19 6 Отговор
    И я искам у София
  • 6 Аврам

    20 4 Отговор
    На петте кошета искам у центъро

  • 7 Радо

    32 3 Отговор
    Аз съм се секюритизирал на село, и в софето няма да ида да живея, ако ще и без пари да ми дадат мезонет срещу НДК-то на културата.
  • 8 гост

    52 2 Отговор
    Голяма част от новото строителство е тор. Имам и от двата вида и мога да направя паралел. Нов апартамент закупен от инвеститор има само най-евтините материали като дограми и изолация, оформление и липса на каквото и да е съответстие със строителните стандарти. Например: мазите се наводняват при всеки обилен дъжд, там не е възможно да държиш каквоото и да е; покривите текат а блока е на 6г. и се наложи ремонт, от някои контакти вее приятен полъх, дограмите са провиснали и са най-ниско качество, електрическата система гърми редовно при неизправност на някой електроуред (идея си нямам как е вързана), ВиК протече на 6тата година, стълбищата нямат отваряеми прозорци, а има прекарана газ. И това изброеното е на няма и 7г., в същото време строителство на 25г. освен един теч на покрива заради счупени керемиди друго няма.

    Коментиран от #9

  • 9 Гост

    15 0 Отговор

    До коментар #8 от "гост":

    Строителствео на 25 години- тоест това от 90-те години на 20век. Т. нар "старо- ново строителство". Твърди се, че то е най- некачественото. А дали е така?
  • 10 Гост

    22 0 Отговор
    Вечния дебат старо- ново строителство. Като цяло зависи къде, от кого и по какъв начин е построена една сграда. Естествено, че сграда строена 90-те строена в Лозенец например със скатен покрив с керамични керемиди е по- добрия вариант от чисто ново строителство със плосък топъл покрив с воронка плесната в Левски Г например.... Както и "старото строилтество"- не може да се срванява панелка със стара тухла на бул. Витоша и преките му примерно или гредоред около женския пазар- пак в центъра с едно здраво хубаво ЕПК в кв. Иван Вазов да кажем. Всичко е относително и трябва да се гледа конкретния имот.
  • 11 Кольо Фичето

    20 2 Отговор
    "Публикувано във факти.бг: Също така не се налага клиентите да инвестират време и пари в реновиране, както това е при старото строителство." Има логика :)))) Купувш ново и забравяш, че трябва да го поддържаш докато не се разсмърди повече от старото.. ...А местата за паркиране около "новото строителство" са по-малко от тези при старото. Факт
  • 12 6597

    15 3 Отговор
    Като изключим високопарните чуждици тук таме в статията . Това е много трезво мислещ брокер с явно притеснение за високите цени и с непрекрит намек за обръщане на тренда на цените , аз това си извадих като извод от написаното
  • 13 паркиране

    23 0 Отговор
    Новото строителство има много недостатъци , липса на паркоместа , минимални растояния между блоковете / , квартали без изградена инфраструктура , НО ОСНОВНИЯТ НЕДОСТАТЪК И ПЪРВОПРИЧИНА ЗА ИЗБРОЕНИТЕ НЕДОСТАТЪЦИ Е ЛИПСАТА НА ВСЯКАКВА РЕАЛНА ЧОВЕШКА РЕГУЛАЦИЯ ОТ ВЛАСТА МЕСТНА И ДЪРЖАВНА ПО ВЪПРОСА!!!
  • 14 луд

    14 6 Отговор
    Прочетох за тенденция ....покачващи лихви и спрях. Разберете милиарди спяд в банките ....те трябва да се раздават като кредити ....има страни с отрицателна лихва по кредитите вече.
  • 15 Български гражданин

    14 1 Отговор
    Чета статията и се чудя като хвана калашника от тези в парламента ли да почна или от строителните предприемачи. Не знам дали и 10-15% строят качествено, да не изпадам в малоумщини относно с какви материали. Както и да строят е все тая, накрая в новия квартал нямаш нито училище, нито болница. Архитектите си вършат перфектно работата, както тези по самата сграда, така главния архитект на София, сигурен съм, че и в останалата част на страната положението е същото. Особено като излязат на показ имоти на незаконни места. Хубаво е, че има медии, които все пак не са продажни и разследват, но кръга е толкова омагьосан. Само да попитам, автора или авторите - защо не си ги държите тези статийки за вас, ами се чудети какви глупости да сътворите и да се опитате да манипулирате хората "Купувайте, търсенето падна, явно и цените също".
  • 16 Брокерът

    14 0 Отговор
    Инвестираха спестяванията си и кредити изтеглиха, а сме само 7 милн. Кой ще купуваа от тук нататък?

    Коментиран от #17

  • 17 Гост

    8 2 Отговор

    До коментар #16 от "Брокерът":

    Кви 7, в БГ реално живеят 5 като махнеш емигрантите които по документи са тук.

    Коментиран от #18


  • 18 до 17

    7 5 Отговор

    До коментар #17 от "Гост":

    те точно имигрантите купуват най много така че не ги отписвай , ако не бяха те да си инвестират парите тука картинката щеше да е направо плачевна

    Коментиран от #19

  • 19 Умен

    8 2 Отговор

    До коментар #18 от "до 17":

    Стига с тая изтъркана брокерска лъжа, че емигрантите купували имоти за стотици хиляди евро всеки! Купуват по селата къщи за по 2-3 хиляди ЛЕВА, щот нямат пари тия богати емигранти дето ги сънуват брокитата.
  • 20 Gost

    3 0 Отговор
    И ко правим всички от провинцията като дойдат в София?Няма ли провинция явно продажбите ще спират?
  • 21 Ооо

    2 0 Отговор
    Кога започват да разреждат блокове ?
  • 22 Кочо

    5 0 Отговор
    С една дума, разбирам, че трябва да тичам да купувам ново строителство, че ще свършат. Еми, бегам. Да не ме изпреварят и да си остана без тухли и киреч.
  • 23 Гост

    2 0 Отговор
    интересно, в нашият квартал строят както във всеки друг - във всяка градинка, и парко местата не са се увеличили, а напротив - вече колите спират от двете страни на пътя => как така новото строителство е характеризирано с ного парко места??

    Коментиран от #24

  • 24 Умен

    1 0 Отговор

    До коментар #23 от "Гост":

    Лесно. Панелките на вход от 18 апартамента има 5-6 места пред входа, на новото на същия брой апартаменти има 12 места, може и повече. Просто хората от новото или не си купуват паркоместата или хората от панелките и новото имат по 2-3 автомобила.
  • 25 Лудо младо

    2 0 Отговор
    ПЕТ Милиона има- няма СМЕ !!!!!

Напиши коментар:


Публикувай
ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa или ca нaпиcaни изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки.