9 185 23

Нов начин за продажба на имоти

Снимка: М. Богданова ©
Снимка: М. Богданова ©
Милена Богданова

Искате бързо и на добра цена да продадете имота си. При традиционно използвания начин за продажба това са две взаимноизключващи се условия. Или ще продадете бързо, но с компромис в цената, или ще получите исканата цена, но след месеци търсене на купувач.

В света обаче съществува начин, при който може да получите и двете неща. Наричат го аукцион. Това не е този вид търг, при който сядате в една стая и наддавате с други купувачи. Методът е по-различен. Какво точно представлява, за читателите на най-големият сайт за недвижими имоти imot.bg, разяснява професионалист с дългогодишен опит и новатор в продажбите на недвижими имоти Даниела Грозева.

Госпожо Грозева, нека започнем с това каква е разликата между досегашния начин за продажба на недвижими имот (т.нар. класически) и т.нар. аукцион.

Сегашният начин, дори смятам, че не може да се оприличи като класически. Това е една напълно погрешна, дори порочна схема на продажба.

Защо?

Защото един имот не може да бъде представен, нито продаден по най-добрия начин, тъй като има грешно разбиране, че той трябва да се показва с всички плюсове, но не и минуси. Това е и едно от предимствата на аукциона, че никога не се крият минусите, за да може след това, който е спечелил да няма основание да се откаже от покупката на имота. Показват се всички предимства, но не като характеристики, както брокерите обичат да ги описват, а действително като ползи.

Традиционният начин е да направиш снимки на имота и да го пуснеш за продажба. Само, че този метод е погрешен и стар, защото по никакъв начин не дава стойност нито за продавача, нито за купувача, нито за брокера.

При традиционния начин на продажба на дадено жилище огледи се правят всеки ден. Дали обаче имотът е във вид, в който клиентът може на спокойствие да го разгледа след като в него живеят хора. Обикновено огледите се правят вечер, когато се подготвя вечерята, децата са си вкъщи, хората организират следващия си ден. Смятам, че това определено не е начин да бъде показан имот. Дори нещо повече – погрешно е въобще собственикът да бъде в имота, когато там се правят огледите.

Недостатък при традиционния метод на продажба е, че купувачът не само не може на спокойствие да разгледа имота, но някои от въпросите на клиента могат да засегнат собственика.

Друг минус при традиционния начин на продажба е, че той не дава възможност купувачите да бъдат класифицирани. Какво се има предвид? Не всеки, който иска да направи оглед на даден имот непременно иска да купи имот. Брокерът и собственика не знаят каква точно е целта и мотивацията на този, който иска да види дадения имот и на всичко отгоре всички трябва да се съобразят с неговото свободно време.

Не на последно място предимството на аукциона е, че създава ситуация на конкуренция. Когато на пазара до даден продукт имаш достъп по всяко време то това не създава конкуренция. Даден клиент ще вземе решение дали да купи даден имот само ако имотът се предлага на много изгодна цена, или е притиснат от някакви обстоятелства. Чрез аукционният начин на продажба потенциалните купувачи виждат, че има и други кандидати за него. Най-хубавото предимство при аукциона е, че ако ти го харесаш, ти ще се бориш с другите за него и ще дадеш цената, която ти харесва и ако тя устройства собственика ще се стигне до сделка. Чрез метода на аукциона се постига най-добрата цена към този момент на този пазар за този имот в неговото състояние, локация и предназначение.

Как се гарантира, че имотът ще бъде продаден на максимална цена?

Първо, че се създава ажуатаж. Идват купувачи, които се борят за този имот. Хората сме устроени така, че искаме това, което другите искат. При метода на аукциона се прилага много целенасочен маркетинг. Чрез него брокерът достига до всички възможни купувачи, защото има маркетингов план, който е минимум 30 точки. Това са 30 неща, които трябва да направи , за да стигне до всички потенциални купувачи. За всеки имот съществува идеалния купувач и нашата задача е да го намерим.

Българинът е свикнал, когато продава имота си да го обяви на цена над средната за района, в който се намира и след това при появата на купувач да направи отстъпка ...

Да, това е най-грешното нещо.

При аукционния метод как убеждавате клиента, че трябва да се случи точно обратното, тъй като те би трябвало да започнат от една малко по-ниска от средната за района и типа имот, цена?

Не убеждавам нищо. Аз съм търговец и се занимавам с имоти. Собственикът трябва да се довери на професионалиста. Когато един имот е надценен се обезценява с времето.

След обявяването на двата дни, в които ще има огледи на имота, коя е следващата стъпка?

Да, обикновено огледите са в един работен и един почивен ден. Целта е тези, на които пътуват събота и неделя да могат да го видят през седмицата и обратното – клиентите, които са натоварени през седмицата да могат да посетят имота в почивен ден. Обикновено това е събота.

Предимството на тези, ако може да ги наречем „концентрирани” огледи е, че на тях идват средно около 40 клиенти. Това при класическия начин на продажба не може да се постигне и за една година. От тези 40, обикновено от 15 до 18 дават оферта за покупка и между 5 и 7 се състезават. Отпада се на принципа цена. Има обаче и други важни фактори. За целта още в началото клиентът попълва въпросник. Той също играе важна роля при определяне на крайния купувач. Така например, ако на продавача му трябват пари спешно с тежест ще е този купувач, който е готов да плати веднага цената, макар и малко по-малка от този, който е предложил по-висока, но ще кредитира покупката си.

Също така е важно и колко бързо собственикът може да освободи имота. Ако е купувач, който веднага иска да влезе във владение, а собственикът не е готов да го направи, то тогава следващият кандидат купувач, който може да изчака, ще е с предимство.

На база на отговорите във въпросника собственикът ще избере оферта. Като тези неща са прозрачни и са видими от всеки участник. Това е и другото хубаво на този метод, че има прозрачност.

Изборът на краен купувач може да се определи като „висшия пилотаж” при преговорите. Това не може да го направи всеки.

По какъв начин е гарантирана предварително датата на приключване на сделката?

Понеделник се дава задатъкът, тъй като задължително е проверена собствеността и са подготвени всички необходими документи, за да се пристъпи към сделка. Ако се продава по традиционния начин не можеш да предвидиш кога ще се случи продажбата. Но тук – при аукционния метод на продажба, всичко е по график и се знае предварително – периодът, в който се събират кандидат купувачите, датата на огледите, датата на сключване на договор за продажба.



Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • Дидо
    Отговор
    1 10:11  06.08.18
    Пише се "ажиота̀ж"!
  • Грухчо белята
    Отговор
    2 11:01  06.08.18
    Изтървахте момента от алчност. Ко ша прайм ся?
  • илия
    Отговор
    3 11:21  06.08.18
    Не разбрах някой неща за този аукцион. Купувачите как ще разберат че Бай Иван си продава имота? Предполагам с обява в имот.бг За колко време се събират и синхринизират 40 човека да гледат имота за 2 дена? Ако това време с твърде дълго, може потенционален купувач да си купи друг имот за това време. Да кажем, че са намерени 40 желаещи да видят имота, примерно 20 в делник и 20 в почивен ден. Как се организират огледите на тези 20 човека, един по един или който когато дойде? Ако един оглед е 1 час тогава тогава имота трябва да се гледа 20 часа, което е почти невъзможено. Ако е който когато дойде ще се засечат по няколко хора в един час, което според мен не е добре, защото няма да се обърне достатъно време на всеки човек. Дори хората ще се притесняват да задават въпроси, зашото ще има непознати хора. Като се стигне до наддаване, това наддаване как се прави тайно, явно, на място, по телефона по имейл... ? Ако не се стигне до наддаване тогава продавача длъжен ли е да продаде имота на обявената цена, което е занижена ?
  • никой не купува
    Отговор
    4 12:29  06.08.18
    Потенциалните купувачи са наясно че цените са пренадути. Не може собственик да вдига оферта с 15к ЕУР ей така . Всичко което е над 1000 еур/ квадрат е преебавка.

  • Голошарко
    Отговор
    5 14:55  06.08.18
    Това у Бугарско нема как да стане
  • купувач
    Отговор
    6 15:34  06.08.18
    Искате да продадете имота си. Свалете 30% от цената ,пуснете го в саит за обяви сам,пишетече не иската брокери да ви съсипват офертата. В противен случаи офертата ви ще се ползва само и единствено за плашило и манипулиране на пазар.

    Коментиран от #8

  • ДОХ
    Отговор
    7 16:51  06.08.18
    КАК ДА СИ ПРОДАДЕМ КОЧИНКАТА !? 1.Пуснете го в скапан ,но известен сайт за имоти . Цената трябва да е най-ниската за района .....даже безумно ниска . 2.Пудрите кочинката така , че да стане неустоима . 3. Събирате обаждания една седмица и след 10 дена в интензивно звънене на секстелефона , определяте дата за огледи (събота ис да бест ) 4. Пускате горките и настървени хорица по едно и също време в малкия , но много уютен северен апартамент . ..........ЗАДЪЛЖИТЕЛНО ЧАСЪТ ДА СУТРЕШЕН , ЧЕ В МАЛКИТЕ ЧАСОВЕ В ЛЮЛИН СТАВА ОПАСНО !!!!..... 5. И оставяте нещата в ръцете на съдбата, ако имате късмет гарсониерката ще се продаде чрез аукционо наддаване за невероятните 80 000 Евро (йес йес йес ) , както и на ажиотажа .
  • Само така
    Отговор
    8 17:29  06.08.18

    До коментар #6 от "купувач":

    Защо само 30% да намалиме, направо да подариме имота на някой най-добре

    Коментиран от #9

  • нали
    Отговор
    9 17:33  06.08.18

    До коментар #8 от "Само така":

    Господин брокер ние с вас знаем,че ще ми свалите тези проценти.Но ще напишете,че сте го продали на по висока. Играли сме го вече това.
  • Мими
    Отговор
    10 17:42  06.08.18
    Нищо не разбрах ,а уж с това се занимавам. Как ще разберат тези около 40 купувачи, че ще има Аукцион? Все пак това не е "Сотби". И какви са тези въпросници. и къде ще ги попълват и май сме доста далеч от това.

    Коментиран от #11

  • създаеля на игрите
    Отговор
    11 18:27  06.08.18

    До коментар #10 от "Мими":

    Това е нов начин да преброиш колко откачени са готови да се хвърлят надоло с главата.Примерно всеки луд се навива повече когато до него има други луди. А колко от тези са реални купувачи ;)
  • 12 00:29  07.08.18
    Този коментар е премахнат от модератор
  • ХАХАХАХА
    Отговор
    13 00:33  07.08.18
    Нов начин за обир на балами!
  • Спас
    Отговор
    14 07:25  07.08.18
    Това са пълни глупости, да организираш търг и да създадеш конкуренция, доста смешно. Това е много по различно от публична продан на чси, където цената е на 50%. Всякакви хора се изказват....
  • Оня от пазара
    Отговор
    15 14:21  07.08.18
    Това е само PR акция на рошавата лелка. Иначе на село, бабите продават доматите според това, колко скъпа кола спира.
  • Даниела Грозева
    Отговор
    16 15:38  07.08.18

    До коментар #12 от "потърпевш":

    Здравейте ''потърпевш" ! Нотариус: Марина Янчева Ташева (334),както и адвокат Милена Коцева присъствали на сделката могат да опровергаят думите ви , както и всеки който би искал може да провери и да се запознае с коректните факти. Нищо от посоченото не е истина , ние не получаваме пари от купувачите , работим само с продавачи. Стила на коментара и означаването ми с " тази на снимката " носи достатъчно информация за написалия коментара, неговия етикет и обща култура.Каним всички, които се интересуват от начините и методите ни на работа да заповядат в офиса на агенцията, да зададат въпросите си и да отправят обвиненията си лично , а не скрити зад псевдоними. С уважение Даниела Грозева

    Коментиран от #17

  • Гн Мнение
    Отговор
    17 18:18  07.08.18

    До коментар #16 от "Даниела Грозева":

    Аз лично съм много по склонен да вярвам на потърпевшия отколкото на платена рекламоновина.

    Коментиран от #18

  • Стефка Александрова
    Отговор
    18 22:33  07.08.18

    До коментар #17 от "Гн Мнение":

    Пиша коментара си с истинското си име, не се крия зад псевдоними и измислени имена.Смятам, че който го прави го е страх. Странни сме това хората. Заложено ли ни е да отричаме всичко ново . Да страх ни е , защото не познаваме материята - по лесно да я оплюем, отколкото да я разберем. Млади хора има интернет, има книжки, пособия. Направете си труда и прочетете. Цял свят работи по този метод на продажба . Професионалистите надграждат себе си, лаиците обиждат,защото нивото им е ниско и не могат да достигнат високата летва. Е разбира се по лесно е да се включим с нещо злостно не отнема много време. Не искам да нараня или обидя никого, искам да сме малко по - толерантни.

    Коментиран от #19

  • Бай Драгой
    Отговор
    19 22:57  07.08.18

    До коментар #18 от "Стефка Александрова":

    Никога повече няма да ида в офис на агенция и да подписвам просотии.

  • 20 11:07  08.08.18
    Този коментар е премахнат от модератор
  • Михайлова
    Отговор
    21 13:41  08.08.18
    Да не забравяме, че сме в България - до нашия казан Дявол няма - все ще се намери кой да те върне обратно - "хейтъри" си имаме "бол". Иначе - ако се приеме една новина като информация, просто би дала знание и би била полезна на всички. А като се приеме като нов обект на нападки - ... кой е печелившия? Като "блеснахте" с "интелигентно" измислен прякор, разпространихте слух, "остроумно" се заядохте .... направихте ли си деня? И.. - да напомня реда - сутрин след кафето мразим правителството, после всички политици, после лекарите, време е за правосъдието, ето - сега вече може да "оправим" и недвижимите имоти ... "всички са маскари", нали, Бай Ганьо!

    Коментиран от #22

  • 22 22:05  08.08.18
    Този коментар е премахнат от модератор
  • 23 06:12  09.08.18
    Този коментар е премахнат от модератор

Напиши коментар:


Публикувай