4 449 0

Германия: Предупреждение за балон на пазара на имоти

Снимка: АР/БТА
Снимка: АР/БТА
Милена Богданова

Пазарът на недвижими имоти в Германия процъфтява, но по мнение на експертите това може да доведе до опасни спекулации, пише ДПА. В големите населени места цените на имотите и наемите продължават да растат, строителните предприемачи са затрупани с поръчки, а евтините кредити за строеж са добра възможност да се инвестира в собствен дом. Особено в Берлин, Хамбург и Мюнхен жилищната площ е дефицитна стока, но специалистите вече предупреждават, че балонът на пазара на имоти може да се спука.

Един от най-скъпите градове за живот

продължава да е Мюнхен, където по изчисления на агенцията за недвижими имоти JLL средната цена за наем на жилище е 16,90 EUR/кв.м., като тенденцията е възходяща. И това не е изключение. В Берлин, Дюселдорф, Франкфурт, Хамбург, Кьолн, Лайпциг, Щутгарт и Мюнхен през първата половина на тази година цените са се покачили средно с 6% в сравнение с предходната, което е най-високата стойност от момента на водене на статистиката през 2004 г.

Солените цени на наемите

са резултат от съществения скок на цените на недвижимите имоти. Някои наблюдатели следят този процес със загриженост. „Във все повече региони бумът на имотите сочи, че очакванията за тяхната реализация на пазара са завишени, което е предпоставка за създаване на балон на недвижимите имоти“, отбелязва Роланд Дьорн, експерт от Института за икономически изследвания в град Есен.

Специалистите от Банката за международни разплащания са изчислили, че цените на имотите в Германия са с повече от 10% от дългосрочните средни стойности, което би трябвало да алармира за опасността от задаваща се финансова криза. „Бумът на недвижими имоти придобива все повече чертите на балон“, предупреждава Ралф Солвеен от Commerzbank, цитиран от ДПА. Според него една от основните причини за това е фактът, че цените все повече се отдалечават от други важни фактори. Така например, от 2010 г. насам те се покачват по-бързо от наемите, от общото ценово ниво и от доходите на домакинствата. Частният институт за изследвания Емпирика е установил в осем от общо дванайсет големи града една „по-скоро висока опасност от балон“.

Ситуацията би могла да се изостри допълнително от Brexit, тъй като се предполага, че не малко британски компании биха преместили седалището си в Германия. Това би било добре за германската икономика, но би могло също така да тласне цените на недвижимите имоти още по-нагоре.

Прогнозите на Германския съюз на наемателите не сочат в момента индикации за опасност от балон. „Цените за покупка на жилище се покачват, но едновременно с това растат и наемите, съобщава директорът на съюза Лукас Зибенкотен. „Балон би означавало едното да се покачва, а другото да изостава“. Но едно е ясно: „Интересът към недвижимостите в Германия е огромен“, подчертава Зибенкотен.

В Берлин почти

половината от жилищата се купуват от чужденци

с цел инвестиция, което би могло да бъде предпоставка за образуването на балон. Напрегнатата ситуация на пазара на недвижими имоти може да бъде разрешена само чрез намеса от страна на държавата, която да наложи регулация на имотите в съответните населени места, за да може те да бъдат достъпни за гражданите, твърди Зибенкотен. Вече са налице и първите сигнали в тази посока. „Ако има достатъчно жилищна площ, цените сами ще се коригират“. Все пак

положението в различните региони не е еднакво

Докато бумът в големите градове продължава, по-малките общини в селските райони често трябва да се борят с проблемите, свързани с незаетите жилищни площи. Някои собственици на къщи почти не успяват да намерят купувачи. И въпреки това, според Емпирика, в 140 окръга съществува „умерена до висока опасност от балон“. Досега търсенето на жилища в проспериращите региони далеч надхвърля предлагането им. „Търсенето на пазара на недвижими имоти през последните години е високо и продължава да нараства“, пояснява Ерик Хайман от Deutsche Bank. Строителните предприемачи едва успяват да наваксат. Според Федералната статистическа служба, капацитетът през първата половина на 2016 г. е бил най-високият от началото на дейността й през 1991 г. През май тази година оборотът на всички строителни фирми с повече от 20 работници е достигнал 5.8 млрд. EUR, за последно такова е било нивото през 2000 г. Очакванията в бранша, според мюнхенския институт Ifo, са рекордно високи.

Но какво ще се случи, ако обратът настъпи по-скоро от очакваното, тоест, ако предполагаемият мехур се спука? Опасността според Солвеен се крие и в това, че браншът все още получава финансова подкрепа от Европейската централна банка. Пазителите на европейската валута се опитват чрез нулеви и минусови лихви, както и изкупуване на заеми в огромни размери да насърчават отпускането на кредити. Така лихвите по ипотеките достигнаха толкова ниски нива. Проблемът обаче се състои в това, че вече почти не е останала възможност за свиване. А ако лихвите не продължат да падат, докато цените на имотите се вдигат, вече е налице реална опасност от съществена корекция. В Германия няма опасност от прекомерно отпускане на ипотечни кредити, каквато беше ситуацията в САЩ или Испания преди финансовата криза. „Въпреки ниските лихви кредитите за жилища се увеличават умерено“, отбелязва Йенс Мерхоф от Федералната банка. Но Едгар Валк, главен икономист на банка Метцлер забелязва „първи опасни тенденции“. Така например в страната вече има финансиране на стойност 110% от покупната цена. Това означава, че съответната банка отпуска на клиента кредит, който надхвърля цената на имота – явление, което беше широко застъпено в САЩ преди кризата.



Още по темата

Напиши коментар:


Публикувай