Какво да очакваме от промените в Закона за етажната собственост

Какви са промените в Закона за управление на етажната собственост? С промените и въвеждането на регистър ще отпаднат ли нелоялните фирми и домоуправителите измамници? Ще се постигне ли по-добра комуникация между лицата от етажната собственост и по-засилено присъствие на общите събрания? Ще бъдат ли създадени условия за по-справедливо разпределение на разходите за управление и поддържане на общите части? Законът за управление на етажната собственост имаше нужда да приведен в съответствие с мерките на Националния план за възстановяване и устойчивост.

Коментар в "Законът и Темида" по БНР правят адвокат Иван Марчев, председател на Асоциацията на дружествата, управляващи държавната собственост, и Лилия Чолакова, член на УС на Асоциацията.

Адвокат Иван Марчев обясни какви са основните промени в Закона за управление на етажната собственост:

"Значителни са промените – почти целият закон е реформиран. Това е най-голямата реформа на този закон, откакто е приет през 2009 г. С тези промени се цели да се подобри управлението на етажната собственост, да се улесни възможността за осъществяване на поддръжки, улеснява се участието в Общото събрание, вкл. и дистанционно от собственици чрез онлайн връзка.

Въвежда се Регистър на дружествата, които управляват етажната собственост, и на търговците, които се занимават с тази дейност по занятие – това ще доведе до регулация на тези дейности на професионалното управление. Всичко това е с идеята да се подобрят управлението и поддръжката в сградите, за да може да се осъществяват всички необходими ремонти действително и ефективно.

Законът трябваше да се приведе в съответствие с обществените отношения в сферата на поддръжката на сградите в момента – при 30% необитаеми имоти е трудно да се свика Общо събрание с предвидените преди промените високи кворуми и мнозинства за вземане на решения. Така че реформата в частта за намаляване на кворумите и мнозинствата, от една страна, както и с въвеждането на възможността за смесен режим на работа – и присъствено, и онлайн чрез видеовръзка, и от трета страна, възможността за гласуване чрез декларация дистанционно – всичко това дава възможност да се направи Общо събрание, достатъчно гъвкаво, че да могат да участват всички собственици.

Повишават се задълженията на управителя и това е желателно и необходимо. В предходната версия на закона те не бяха добре и детайлно разписани. Сега се въвеждат норми, които го задължават да праща месечен отчет за приходи и разходи, да обръща внимание на поддръжките, като и да се грижи за сигурността на сградата. Когато бъде сезиран от някой собственик за проблем, той трябва да реагира. Остава фигурата на касиера. Така управителят може да се занимава с дейностите по управлението, касиерът да се занимава с финансово-отчетната дейност. Ако се затруднява, може да се обърне към Дружеството за професионално управление на етажната собственост. Няма изискване за образование на тези длъжности.

Регистрационният режим за фирмите на професионални управители ще влезе в сила в близките месеци, като той върви паралелно със създаването на Единната информационна система към МРРБ. В нея се предвиждат два регистъра – единият е за професионалните управители, а другият е за сградите в режим на етажна собственост – там ще се регистрират и сдруженията и управителните съвети на сградите, които нямат сдружения. Касае се за публични регистри.

Законът вече е обнародван в Държавен вестник (29.09.2023), като са предвидени четири различни дати на влизане в сила на промените. Промените, които касаят Общото събрание, намаляването на кворума, въвеждането на новите задължения за собствениците да се регистрират при управителя, въвеждането на електронната домова книга – навлизат сега и вече са валидни. Други – като например дистанционното гласуване (т.нар. "неприсъствено гласуване") – тези норми ще влязат в сила от 31.12.2024 г. А Регистърът и Централната информационна система се очаква да заработят в края на 2024 г."