Далавера с наемните за договори за земеделски земи

Собственик сте на земеделска земя. Живеете в чужбина или в голям град и не следите изкъсо какво се случва с имота ви. Изведнъж искате да го продадете, но се оказва, че има едногодишен договор за наем и някой все пак печели от земята ви. Оказва се, че това е напълно възможно. Въпросът е къде е пробойната в закона, за да се стигне до подобна ситуация?

Декларациите и заявленията за ползване на земеделските земи по закон се подават до 31 юли общинските служби. Заявленията по чл.70 са придружени с копие от сключените едногодишни договори за наем. Манипулирането се получава при това, че съгласно Закона за задълженията и договорите, няма изискване подписите на лицата да се поставят пред служител в общинската служба, т.е. арендаторите си подготвят договорите и ги носят за регистрация в общинските служби, обясняват за читателите на Факти.бг запознати с процеса лица.

Едногодишните договори за наем са предпочитани и поради факта, че за тях такси за регистрация от Общинските служби не се събират и съгласно Закона за аренда в земеделието са освободени от задължение за вписване в съответните Агенции по вписвания. Трудно е да бъдат проследени и проверени подписите на лицата. Чисто и просто за служителя остава задължението да ги регистрира като администратор на данни.

Проблемът е, че Общинските служби на практика не разполагат с информация по какъв начин се сключват договорите за наем между наемателите (ползватели) и наемодателите (собствениците). Договорите за регистрация се представят от ползвателите и поради това служителите в службите не са в състояние да проверяват истинността на подписите при сключването на договори за наем или за аренда, освен в частен случай, когато такива са положени на място в службата от собственика и наемателя пред съответното длъжностно лице. По този начин собственикът много лесно може да се окаже в позицията на измамен и без да разбере друг да се разпорежда със собствеността му.

Съществува и друг парадокс. По закон подадена декларация от един собственик, респективно наследник, се счита и се ползва с право от всички. Съществуват случаи, при които даден наследник или собственик подава декларация по чл.69, в която изрично се казва, че желае да сключи договор за наем за една стопанска година с лицето Х. Но по удостоверение за наследници за въпросния имот/и– фигурират имената на още няколко наследника и една част от тях или другия наследник, сключва за същия имот също едногодишен договор, само че с лицето Y и изрично това е отбелязано в декларацията по чл.69, която подава за регистрация в общинската служба. В случая се получава дублаж. По закон Общинската служба би следвало да уведоми двамата арендатора (лицата бенифициенти), които са сключили договора и да им даде разумен срок да изчистят противоречието. В случай, че това не бъде направено служителите в службата би следвало да изтрият едногодишния договор и на двамата.

Друг проблем възниква и с т.нар. „бели петна”. Става дума за процедурата по създаване на „масиви за ползване” или т.н. споразумения (комасация) между собствениците и ползвателите. Тънкостта тук е, че като собственик, ако не сте подали декларацията си или ако не сте сключили договори за ползване с друг ползвател, то автоматично имотите ви стават „бели петна”, което на практика означава не регистрирана в Общинските служби земеделска земя. Именно въпросните „бели петна” се разпределят между участниците, желаещи да сключат споразумение, като вариантите са два, обясняват запознати.

Арендаторите или се сдобиват от службата с предварителните регистри, които по закон, служителите са длъжни да изготвят и да предоставят на желаещите да участват в процедура по сключване на “масиви за ползване”, именно въз основа на предварително обработените декларации и заявления и които съдържат достатъчно количество информация, за да може в последствие същите лесно да се сдобият с още допълнително количество едногодишни договори – даващи им правно основание в декари земя, които се изчертават по “Директни плащания” за получаване субсидия. Така доброволно се отказват от процедурата по създаване на “масиви за ползване”, или: Участват в процедурата като разпределят т.н „белите петна”, за които заплащат сума, приравнена към определеното средно рентно плащане за землище по сметка на МЗХГ.

Какво става обаче, когато собственикът иска да продаде земеделската си земя, а не знае, че за нея има сключен едногодишен договор? На практика няма проблем да се извърши сделката по покупко-продажба. Собственикът трябва да отиде в Общинската служба и да заяви, че подписът в договора не е негов. Администрацията е длъжна да прекрати договора за наем.

Необходимо е обаче да се знае, че ако договорът за наем е реален, то новият собственик може да влезе във владение на земеделската си земя едва след прибиране на реколтата. Важно е да се прави разлика между договор за наем (едногодишен договор) и договор за аренда. Вторият би следвало да се регистрира в Агенцията по вписвания, съответно да има нотариална заверка и едва тогава се регистрира в съответната общинска служба по земеделие, с което риска за собственика от измама е напълно минимизиран.

Реалната ситуация е такава, че голяма част от собствениците са в чужбина или в големите градове. Някои от тях не знаят, че имат наследствена земя, но дори и да знаят, тя не е декларирана в общинските служби, тъй като нотариалните актове или решенията на поземлената комисия, в годините, в които са възстановявани имотите при умрели възрастни собственици и млади наследници, голяма част от наследниците на много късен етап идват да декларират и да регистрират собствеността си в службите. През цялото това време имотите им са бели петна. Участват в споразумения и се ползват от арендатори.

Два са вариантите, чрез които собствениците на земеделска земя могат да проверят дали имотите им са обект на подобна измама. Единият е като посетят съответната общинска служба до 1 август на текущата година. Другият е след 1 октомври, когато излизат заповедите на сключените споразумения. Те автоматично стават публични на онлайн страниците на областните дирекции. Там по землище собственикът може да провери дали неговия поземлен имот е разпределен като „бяло петно” и на този етап да отиде в службата и да пусне заявление, че желае да му се изплати това, което му се полага. Изчислението се извършва като площта се съотнесе към средно рентното плащане.