5 919 15

Павлов: Два пъти повече трябва да се строи, за да имаме нормални цени

Снимка: М. Богданова ©
Снимка: М. Богданова ©
Милена Богданова

Нямо достатъчно ново строителство, въпреки новите проекти. Това донякъде, в комбинация с банковата ситуация, е добре за инвеститорите. Относно движението на цените на жилищата през 2018 г. то един е факторът, който не е известен, за да се определи тенденцията – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). „Какво мислят там. Цената на недвижимите имоти в България за конкретен период зависи от ЕЦБ”, казва в интервю за imot.bg Георги Павлов – изпълнителен директор на „Адрес”.

Господин Павлов, кои бяха аномалиите на пазара на недвижими имоти през 2017 г.?

Аномалията е единствено, че смятаме, че има много ново строителство, а дефакто такова няма. Да вземем за пример София. Данните показват, че в столицата се строят около 6000-7000 жилища. При 500 000 жилища налични това съвсем не е много. Трябва да се строи два пъти повече, за да имаме нормални цени. Цените се вдигат, защото предлагането не е достатъчно.

Друг е въпросът, че за целта трябва да има уредено градоустройство и да може бързо и лесно да се прецени какво може да се построи на всеки един парцел. Но за това трябва общините да работят преди да се случат инвестиционните намерения. Т.е. необходимо е да има действително подсигурени планове за това как ще се развива общинската инфраструктура и да могат предприемачите да я последват.

Пример за това обикновено давам със северните квартали. Направи се северната тангента, но не и всички подходи към нея. Трябва да се изградят улиците, водопроводите, топлопроводите, да се отбележи кога къде ще се построят детските градини, училищата, кои парцели ще са за магазини и за жилища. Ние решаваме въпроса с улицата до проект създаден преди 10 години. Хората са плащали данъци 10 години и изведнъж общината казва, че се изненадва, че няма улици. Това е нелепо.

Защо се стига до подобни ситуации?

Защото общината има друга стратегия, а именно на ниски данъци и ниско обслужване – плащаш малко и получаваш малко. Не може така.

Казваме, че нямаме пари да изкупим улиците в Манастирски ливади и затова не ги благоустрояваме. Какво означава нямаме? Когато се плаща таксата за строежа, в нея трябва да е включено това, че до строежа ще има улица. Да, това струва определена сума пари. Съответно общината трябва да поиска повече пари за разрешително за строеж и да построи улици. А тя сега какво прави – иска малко пари за разрешително за строеж и не прави улици. Така е по-лесно и така се върши по-малко работа.

От какво се притесняват инвеститорите днес?

Инвеститорите нямат много основания за притеснения. От една страна ги подкрепят банките, а от друга – населението, като им дава много пари „на зелено”. Банките им предоставят обезпечен кредит, а клиентите – необезпечен. Тези, които трябва да се притесняват са банките и населението.

Кое беше най-голямото разочарование на клиентите през изминалата 2017 г.?

Те си мислят, че да имаш пари е достатъчно, за да си купиш нещо. При капитализма така хората свикват – че като имаш пари ще си намериш това, което искаш. Всичко е въпрос на пари, а не на наличност. При комунизма беше така – имаше дефицит на всичко. Има дефицит на жилища. Това е истината.

Излезе статистика на Световната банка, където се посочва, че не се използва достатъчно жилищният фонд. Една от причините за това са ниските данъци. И че това е удобен начин да си съхраняваш парите. Те си стоят, ти не плащаш някакви особени данъци и си си добре.

От една страна имаме дефицит на жилища, а от друга – висок процент на свободните жилища.

Ако се върнем назад във времето, ще видим, че една от функцията на парите е съкровище (запазване на стойността, а не нейното увеличаване). Хората с основание откриха, че банките не са толкова сигурен начин да запазиш стойност. От една страна ниските лихви по депозитите, а от друга на всеки 10 години нещо се случва в банковата сфера. И те предпочетоха да вложат богатството си в жилища. Очевидно земетресенията в София са по-редки отколкото фалитите на банки. Жилищата се оказват по-сигурни от банките.

От гл.т. на макроикономиката това означава, че милиарди левове се вкарват в актив, който не произвежда абсолютно нищо – нито заетост, нито добавена стойност. Ако си държиш парите в банката, тя ги използва – те работят за икономиката и създават стойност. За да се „раздвижи” активът недвижими имоти е необходимо да се повишат данъците. Данъците върху имотите в България са ниски и да стане неизгодно да не си използваш капитала.

Колко е процентът с тъмни прозорци?

За София казаха, че е 24%, което също е много. Предполагам, че част от него е отдаден под наем без официално да е обявено, но все пак има достатъчно жилища, които не се използват.

Цените винаги зависят от съотношението между търсене и предлагане. За последните две години търсенето нарасна поне два пъти. Но предлагането не може да реагира и ние не може да осигурим евтини жилища в северната част на София. Не нарасна предлагането на жилища в ценовия диапазон 800-900 EUR/кв.м, защото няма къде да се построят такива сгради.

Разликата между броя на купувачите и този на продавачите е огромна. Продажбите старо строителство са намалели два пъти, като сложим повишеното ново строителство те са спаднали с 20%, а търсенето се е повишили два пъти. Не може предлагането да намалее с 20%, а търсенето да се увеличи два пъти и да няма ръст на цените. Трябва да се повиши предлагането, трябва да има по-високи данъци върху наличните имоти. А за да се повиши предлагането ново строителство трябва да има уредени квартали, където да може да се строи. Ние застояваме вътре в кварталите и то вече 15 години. Не сме построили един булевард и в един момент се оказва, че вече няма къде да строим. В България строителството не е достатъчно.

Как ще се развие пазарът на недвижими имоти, в частност жилищата, през 2018 г.?

Един е факторът, който не е известен, за да се определи тенденцията – какво се случва във Франкфурт, в централата на Европейската Централна банка (ЕЦБ). Какво мислят там. Цената на недвижимите имоти в България за конкретен период зависи от ЕЦБ. Защо все повече хора търсят имоти? Защото постоянно спадат лихвените проценти по ипотеките. Нашата банкова система е изцяло европейска и зависи изцяло и само от цената на парите на европейските централи, не на местното ниво.

Ако във Франкфурт решат да повишават лихвените проценти ще спаднат цените на имотите в България и по този начин пазарът лесно ще се регулира. Ако решат да запазят ниски лихвените равнища ще видим и следващото, което е и по-вероятно – продължаващ недостиг на жилища и свързания с това ръст на цените.

Защо в другите градове това е по-слабо изразено? Защото няма демографски ръст. Защо в Перник примерно имат проблем? Защото там няма ново строителство, а заплатите са вече скачени с тези в София. Квартал „Изток” на Перник е квартал „Запад” на София, което не е лошо. Защо има изгодни цени в Пловдив, защото в Пловдив винаги е имало сериозно ново строителство и затова може да поеме ръста на търсенето. Във Варна и Бургас съществува ограничение – от една страна от море, а от друга от езера. Там е по-трудно да се реши къде да се строи, докато в София няма, с изключение на ограничението на юг.

В какво точно се състои разликата между Бургас и Варна?

Тя не е в икономиката. Това, че казваме, че Бургас се разви, означава, че Бургас привлича европейски средства. Поради тази причина самият му външен вид е по-лъскав. Но това не означава, че икономиката му е по-стабилна. Външният вид на Бургас не се дължи на данъците събрани от местната икономика, а от парите привлечени от Европа. И затова цените на имотите продължават да са по-ниски от тези във Варна. Просто Варна е по-лошо управлявана.



Още по темата

Коментари

Коментарите са сортирани от стари към нови
  • Темида (гост)
    Отговор
    1 10:29  11.01.18
    Ще мине ли ден без някое недвижимо лоби да ни обясни как то има много търсене, а предлагане няма. Във Варна специално от 10 билборда в града 8 са с реклама на жилищни комплекси и сгради навсякаде се строи в същото време дават, че сключените сделки намаляват спрямо предишни години, новите сгради са в пъти повече и ето ЛОГИКА цените се вдигат.
  • Гост (гост)
    Отговор
    2 10:33  11.01.18
    Питайте още един брокер какви са цените, да видим какво ще каже

    Много сте обективни, няма що
  • 😀😀😀 (гост)
    Отговор
    3 11:01  11.01.18
    Строи се два пъти повече или населението което може да купи намалява два пъти?
    Второто го виждаме вече.
  • Оруел (гост)
    Отговор
    4 11:57  11.01.18
    Първата смислена статия в този сайт от 1 година насам
  • Рахой (гост)
    Отговор
    5 12:30  11.01.18
    Два три пъти повтаря да се вдигнат данъците с цел да се изкарат по голям брой жилища на пазара и по този начин да му се вдигне оборота на сделките. А какво ще правят 1 млн. пенсионери с по 200-300 лв. пенсия не го интересува. А какви сделки ще прави той когато продавачите станат много по-вече от купувачите и това не го мисли. В момента в интерес на продавачите работи само едно нещо ниския лихвен процент на банките, а в интерес на купувачите работят демографския проблем, неконтролируемото строителство, пазара на труда, редуващите се финансови и политически кризи.
    Глупав брокер. Истината е в баланса, който в момента е нарушен от ниския лихвен процент на банките. Когато се създадат условия за бизнес в страната хората няма да купуват жилища, а ще правят бизнес ще теглят кредити и ще инвестират в бизнеса си, тогава ще се нормализират нещата на имотния пазар.

    Коментиран от #12

  • gost (гост)
    Отговор
    6 13:14  11.01.18
    Ниските лихви на банките реално не са ниски за хора, които могат да смятат 30 годишен период с всички такси и застраховки! Интересно ще стане сега като увеличат тока и други режиини и храна още няколко пъти. Въпросът е какво ще правят бамките народа като почне да изнемогва на вноски.
  • статистикус (гост)
    Отговор
    7 13:20  11.01.18
    Публикувано във факти.бг: За да се „раздвижи” активът недвижими имоти е необходимо да се повишат данъците. Зад милата идея - да помогнем на хората за достъпни жилища какво има ? Вдигаме данъците тези които не се справят с тях продават на тези с пари и ставаме като всеки Западен град 50%+ наематели. А след преразпределението /тогава ще е бизнес/ цените яко нагоре за да не могат простосмъртните да помислят за друго освен наем. И как ще се раздвижат празните апартаменти ? Чрез агенциите щото дори да има увеличено търсене и продажби явно приходите им намаляват. Новото минава често без тях или на много по-ниска комисионна. Брокерите са яки :-) Извън тези дребни намеци за много неща е казал истината
  • Собственик (гост)
    Отговор
    8 13:52  11.01.18
    Този мазен чичак само като го видя и ми се повдига... Вместо да се изказва по медиите да вземе да си стегне редиците. Да не казвам какви лелки, тедки, селски батки и всякава друга сган работи в агенциите му. Вместо да гледа собствените си проблеми, той седнал да нищи пазара, все едно има компетенциите за това. Всъщност би следвало да ги има, но като му чета анализите са убеждавам, че или е страшно тъпо парче, или наистина не разбира от имоти. Адрес и Имотека, име вероятно глуповато замислено като омофон на ''ипотека'' са крайно неадекватни като агенции на настоящата конюнктура на пазара, поради което са избягвани на първичния пазар, а също така и не успяват да се наредят сред предпочитаните посредници на вторичния такъв. Съществуват единствено поради икономии от мащаба.
  • гост (гост)
    Отговор
    9 15:14  11.01.18
    От този и пуканки няма да си купя, камо ли да го слушам за съвет за инвестиране на спестявания, покупка на имот и др.
  • Баче Кико (гост)
    Отговор
    10 19:26  11.01.18
    Всички брокери са долни измамници!!!
  • Без Пари (гост)
    Отговор
    11 15:05  12.01.18
    Абе хора, софето ще се изпразни. Не се живее вече в тази лудница! Цяла България е празна, а вие се натискате за милата ни столица, Ами ако дойдат инвестиции и започне едно облагородяване на Видин, Плевен, Димитровград, Смолян???? Ако се изгради метро във всички тези градове!? Какво ще ги правите тези апартаменти дето ги купихте за хиляди евра? Мислете малко преди да се заробвате - става въпрос за вашия живот и здраве!
  • хжб (гост)
    Отговор
    12 09:53  13.01.18

    До коментар #5 от "Рахой":

    Е да де, той това каза, що не вникваш в написаното?
  • рхцйк (гост)
    Отговор
    13 10:12  13.01.18
    Гледам, все по-умни хора от него се събрали тука и го критикуват, какво бил казал. Естествено, че ще дърпа чергата към себе си господина, но кое от казаното не е така? За кое е излъгал в статията? Може да е спестил това-онова, може изводите му да не са точни но фактите ги чуйте, а какво ще се случи, никой не е сигурен, и той не знае, и го пише.

    Коментиран от #14

  • Безпристрастен (гост)
    Отговор
    14 12:27  15.01.18

    До коментар #13 от "рхцйк":

    Кое не е вярно ли? Ами най-важното - че са необходими още инвестиции в жилищното строителство - "апартаментите не стигали"!
    Истината е че предстои срив на пазара на имотите. Цените в големите градове /София, Варна, Бургас/ са необосновано високи, а броят на продажбите рязко намалява /въпреки ниските в момента лихви/. Картинка позната от преди 10 години. Какво следва....? Ами това което се случи 2008 година! Евреите мъдро казват "когато всички купуват - продавай, когато всички продават - купувай".
  • ГНС (гост)
    Отговор
    15 21:55  19.01.18
    Ами то се строи като за световно. Кутийка до кутийка, прозорец срещу прозорец. Алчни са за печалби. То народа се топи - няма толкова купувачи.

Напиши коментар:


Публикувай